Da zum Ablauf des Verfahrens immer wieder Fragen und Unklarheiten auftauchten, hier ein kleiner Leitfaden durch den Genehmigungsdschungel
Flächennutzungsplan (FNP)
Eine Gemeinde/ein Bezirk erstellt einen FNP als übergeordnete Bauleitplanung. Hier wird festgelegt, in welchen Bereichen Wohnungen, Gewerbe, Freiflächen etc. zulässig/gewünscht sind.
Der derzeit gültige FNP legt sowohl für das Prinzenviertel als auch die Kaisergärten eine allgemeine Wohnbaufläche der Kategorie 3 fest (WA 3). Dies bedeutet eine Obergrenze der Geschossflächenzahl (GFZ) (Verhältnis von Grundstücksgröße zu Geschossflächen) von 0,8.
Bebauungsplan (B-Plan)
Entsprechend den Vorgaben des FNP legt der Bezirk/die Gemeinde für bestimmte/begrenzte Teilbereiche genauere Vorgaben fest; z.B. Art und zulässiges Maß der Bebauung, Verkehrsflächen etc. Wird ein B-Plan neu erstellt (bei den Kaisergärten erforderlich, da bisher Bahnfläche), erfolgt dies nach einem vorgeschriebenen Verfahren. Damit soll sichergestellt werden, dass bei der Planung alle Belange sorgfältig erfasst bzw. erkannt und gerecht abgewogen werden. Vor allem die umfassende Beteiligung aller Betroffenen/Institutionen und der Öffentlichkeit muss sichergestellt werden.
Nach der abschließenden Festsetzung des B-Plan kann sich ein Investor/Bauherr einfinden, der dann entsprechend der Vorgaben bauen darf. Es besteht „Baurecht“.
Ablauf des B-Plan-Verfahrens
– Nachdem die Verwaltung ein erstes „Planungskonzept“ erstellt hat, erfolgt die „Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit“, bei den Kaisergärten am 10.10.2016 im Kulturhaus.
– Die anschließend möglichen Äußerungen werden genauso wie die Stellungnahmen der beteiligten Behörden/Institutionen abgewogen und in den „förmlichen Planentwurf“ eingearbeitet.
– Dieser „Planentwurf“ wird öffentlich ausgelegt, bei den Kaisergärten in der Zeit 08.10-08.11.2018. Die zusätzliche Informationsveranstaltung am 10.10.18. im Ikarus wäre nicht zwingend gewesen. In der Auslegungszeit können/sollen Stellungnahmen schriftlich eingereicht werden. Nur fristgerechte Einwände müssen bearbeitet werden.
Für die Kaisergärten läuft jetzt die Zeit der Stellungnahmen. Je mehr und je vielfältiger diese sind, desto besser. Jeder kann seine Bedenken so formulieren, wie er es für richtig hält – ein Jurastudium ist dazu nicht erforderlich!
– Nach der Auslegungsfrist müssen die Stellungnahmen geprüft und abgewogen werden. Diese Abwägungen und Entscheidungen werden dokumentiert.
– Schließlich wird der (überarbeitete) B-Plan der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) zur Beschlussfassung vorgelegt. Mithin entscheiden im letzten Schritt die politisch Verantwortlichen und nicht die (unpolitische) Verwaltung.
– Durch diese Festsetzung und anschließende Veröffentlichung hat der B-Plan Rechtswirksamkeit erlangt und es besteht Baurecht.
– (Erst) jetzt ist eine Klage möglich (ggf. mit einstweiliger Verfügung gegen den Baubeginn). Klageberechtigt sind jedoch nur diejenigen, die während der Auslegungsfrist rechtzeitig Einwände erhoben haben (und dann auch nur im Rahmen ihrer Einwände)
Besonderheit beim B-Plan-Verfahren Kaisergärten
Üblicherweise erstellt der Bezirk/die Gemeinde zunächst den B-Plan entsprechend seiner/ihrer Vorstellungen und sucht dann einen Bauherren, der bereit ist, gemäß dieser Vorgaben zu bauen. Bei den Kaisergärten legt jedoch der Investor ein (fast) fertiges Projekt vor und die Verwaltung muss die aberwitzigsten Verrenkungen (z.B. Begründung für die GFZ=2,07) machen, damit der B-Plan zum Projekt passt. Gleichwohl findet sich auf S. 74 der Begründung zum Bebauungsplan die Formulierung: „… wird die konkrete Planung … der Objekt Wandlitzstraße 22 GmbH … als eine mögliche Nutzung … beschrieben“. Nachzulesen als Download unter: https://www.berlin.de/…
Es wäre nicht überraschend, wenn man spontan an den Spruch denkt: „Da wackelt der Schwanz wohl mit dem Hund.“