Fachbegriffe

Der Flächennutzungsplan (FNP) schafft noch kein konkretes Baurecht. Dieses ergibt sich erst aus dem Bebauungsplan (B-Plan), der als Steuerungsinstrument der Gemeinde die städtebauliche Entwicklung ortsbezogen festlegt.

Der Bebauungsplan „als verbindlicher Bauleitplan“ setzt für einen grundstücksscharf abgegrenzten Teil (sog. Geltungsbereich) des Stadtgebiets rechtsverbindlich und abschließend fest, wie die einzelnen Grundstücke bebaut und genutzt werden können. Er schafft damit die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die parzellenscharfe Entwicklung, Erschließung und Sicherung u. a. von Wohn-/ Gewerbe-/ Büro- und Einzelhandelsflächen, für Schulen und Kindergärten, Grün-/ Freizeit- und Sportflächen oder Straßen.

Der Bebauungsplan besteht aus einer Planunterlage, mit a) einem zeichnerischen und b) einem Textteil sowie c) einer Begründung, in der die Veranlassung / Erforderlichkeit / Ziele und Auswirkungen der Planung einschließlich eines Umweltberichts aufgeführt sind. Einen wesentlichen Teil der Begründung umfasst die Darstellung, aus welchen Gründen (Abwägung) die einzelnen Inhalte des Bebauungsplans festgelegt wurden.

Das Baugesetzbuch (BauGB) ist das wichtigste Gesetz des Bauplanungsrechts in Deutschland. Seine Bestimmungen haben großen Einfluss auf Gestalt, Struktur und Entwicklung des besiedelten Raumes und die „Bewohnbarkeit“ der Städte und Dörfer.

Das Baugesetzbuch (BauGB) definiert in seinen 249 Paragraphen unter anderem die Grundsätze und Verfahrensweisen, die von den Gemeinden bei der Erstellung der so genannten Bauleitpläne einzuhalten sind. In § 1, Absatz 5, heißt es dazu: „Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten.“

Auf welchen Flächen welche Bebauungsformen zugelassen werden, entscheiden die Gemeinden selbst – die Entscheidungsfindung unterliegt aber festen Spielregeln, die vom BauGB, und ergänzend dazu von der Baunutzungsverordnung (BauNVO), vorgegeben werden.

Bauleitplanung: Ein zweistufiger Prozess

Die Bauleitplanung ist das wichtigste Planungswerkzeug zur Lenkung und Ordnung der städtebaulichen Entwicklung einer Gemeinde in Deutschland. Sie wird zweistufig in einem formalen bauplanungs­rechtlichen Verfahren vollzogen, das im Baugesetzbuch (BauGB) umfassend geregelt ist.

Vorbereitende Bauleitplanung: Flächennutzungsplan

Zunächst soll für das gesamte Gebiet der Gemeinde ein Flächennutzungsplan (FNP) aufgestellt werden. Mit Hilfe von relativ grobmaschigen Darstellungen soll dieser die Grundzüge der Boden- und Grundstücksnutzungen vorbereiten. Der FNP trifft für den Bürger aber noch keine verbindlichen Festsetzungen.

Der Flächennutzungsplan ist in Berlin Aufgabe des Senats.

Verbindliche Bauleitplanung: Bebauungsplan

Auf der Basis des FNP soll die Kommune je nach Erforderlichkeit für bestimmte Teilflächen des Stadtgebietes den FNP detailliert konkretisieren, indem sie Bebauungspläne erarbeitet. Diese sollen mit grundstücksscharfen Regelungen die Nutzung der Grundstücke rechtsverbindlich leiten.

Bebauungspläne sind in Berlin Aufgabe der Bezirke.

Die Baunutzungsverordnung (kurz BauNVO) konkretisiert bundesweit die möglichen Festsetzungen in Bauleitplänen (Flächennutzungspläne und Bebauungspläne) und bestimmt:

1. Art der baulichen Nutzung eines Grundstücks (Wohnen, Gewerbe etc.)

2. Maß der baulichen Nutzung (reine Wohngebiete, Mischgebiete, Industriegebiete etc.)

3. Bauweise und überbaubaren Grundstücksfläche (offene/geschlossene Bauweise, Baugrenzen etc.)

Die Gemeinden sind bei der Bauleitplanung an die Bestimmungen der BauNVO gebunden, können also grundsätzlich nur die Festsetzungen treffen, die die Baunutzungsverordnung zulässt.

Die Bruttogrundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Geschosse, die man innerhalb eines Gebäudes finden kann, also auch der Nichtvollgeschosse wie Keller, Dachböden, Staffelgeschosse etc.

Nicht dazu gehören die Grundflächen von nicht nutzbaren Dachflächen und von konstruktiv bedingten Hohlräumen, z. B. – über abgehängten Decken.

Die Bruttogrundfläche wird fälschlicherweise selbst von Fachleuten und in Publikationen als Brutto­geschoss­fläche zitiert. Der Begriff Bruttogeschossfläche wird in keiner Norm definiert und sollte wegen fehlender Eindeutigkeit nicht benutzt werden

Die Bezirksverordnetenversammlung (BVV) ist die Volksvertretung auf der Ebene des Bezirkes. Die BVV ist vergleichbar mit den Gemeinderäten der Kommunen in den Flächenbundesländern.

In allen Bezirken hat die BVV 55 Mitglieder, die für 5 Jahre gewählt sind.

Die Bezirksverordnetenversammlung (BVV) bestimmt die Grundlinien der Verwaltungspolitik des Bezirks. Sie kontrolliert die Geschäftsführung des Bürgermeisters und der Stadträte und regt durch Empfehlungen und Ersuchen Verwaltungshandeln des Bezirksamtes an.

Weitere Informationen unter:

Die Geschossflächenzahl GFZ gibt an, wie hoch das Verhältnis der gesamten Geschossfläche (GF) aller Voll­geschosse der Bebauung auf einem Grundstück zu der Fläche des Grundstückes maximal sein darf. Beispiel: Bei einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,8 dürfen sich auf einem Grundstück mit 1000m² maximal 0,8 x 1000 = 800 m² Geschossfläche in den Vollgeschossen befinden. 

Bei der Errechnung der Geschossfläche werden Staffelgeschosse (SG), Terrassenflächen, Balkone, Loggien, Nebenanlagen und Anbauten wie Garagen und Stellplätze gemäß § 20 Abs. 4 BauNVO und § 14 BauNVO nicht berück­sichtigt, sofern dem Landesrecht nicht entgegensteht.

Die Grundflächenzahl (GRZ) legt den maximalen Flächenanteil eines Baugrundstückes fest, der überbaut werden darf.

Die GRZ wird als Wert zwischen 0 und 1 angegeben.

Beträgt die GRZ beispielsweise 0,3 bedeutet dies, dass 30% der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen.

Der Begriff Staffelgeschoss (häufig auch: „Nichtvollgeschoss“) bezeichnet Geschosse, die gegenüber den darunterliegenden Geschossen von allen Seiten zurückspringen und eine (um mindestens ein Drittel) kleinere Grundfläche aufweisen. Es findet sich für ein Staffelgeschoss auch der Begriff Penthouse oder Studio.

Staffelgeschosse müssen bei der Berechnung der GFZ nicht berücksichtigt werden. Eine Ausnahme bilden in Berlin Bauvorhaben, bei denen ein Städtebaulicher Vertrag (SV) abgeschlossen wurde. Diese Regelung wurde erst nach einer entsprechenden Initiative des Karlshorst e.V. getroffen.

Das Staffelgeschoss bietet oftmals die Möglichkeit, die starren baurechtlichen Vorgaben in den Bebauungsplänen bezüglich der maximalen Anzahl der Vollgeschosse oder der Geschossfläche (GFZ) zu überwinden. Setzt ein Bebauungsplan beispielsweise die Anzahl der Vollgeschosse auf II (2 Voll­geschosse) und eine Geschossflächenzahl von 0,8 fest, können durch ein zusätzliches Staffelgeschoss diese Vorgaben eingehalten werden und trotzdem das Grundstück intensiver bebaut werden.

Vollgeschosse sind Geschosse, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die festgelegte Geländeoberfläche hinausragt und die über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben.

Maß der baulichen Nutzung:

Die Anzahl der erlaubten Vollgeschosse (VG) wird im Bebauungsplan mit einer römischen Zahl angegeben.

Eine II bedeutet, dass das Gebäude maximal zwei Geschosse haben darf.

Eine II im Kreis bedeutet, dass das Gebäude genau zweigeschossig sein muss.

Eine Wohneinheit (WE) ist ein feststehender Begriff und bezeichnet eine aus einem oder mehreren Räumen bestehende Einheit, in der ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. Dazu müssen die erforderlichen Räumlichkeiten (Küche/Kochecke, Dusche/Bad, Toilette) vorhanden sein.

Eine WE kann also ein einzelnes Haus sein oder eine einzelne Wohnung innerhalb eines Wohnhauses.

Im Rahmen der Stadtplanung werden häufig Orientierungswerte benötigt. So wird eine WE vereinfacht mit 100 m² berechnet. Dieser Wert beinhaltet auch Treppenhäuser, Wände etc., die nicht für Wohnzwecke nutzbar sind. Die tatsächliche Wohnfläche ist um ca. 20-25% kleiner.

Ebenfalls als Orientierungswert wird jede WE mit 2 Einwohnern (EW) belegt.

Rechenbeispiel:

Eine Bruttogrundfläche (BGF) von 1000 m² ergibt 10 Wohneinheiten mit 20 Einwohnern.

Die Wohnfläche bezeichnet die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Dachschrägen, Terrassen und Balkone gehen nur anteilig in die Berechnung ein.

Ist Geschossfläche gleich Wohnfläche?

Als Faustregel zur Berechnung kann das Verhältnis von Geschossfläche (GF) zu Wohnfläche herangezogen werden: 100 zu 75-80. Daraus ergibt sich: Geschossfläche minus 20-25% gleich Wohnfläche. Die Geschossfläche ermitteln man durch die Außenmaße einer Immobilie.