Art des Bebauungsplanverfahrens
Hinsichtlich der Art des Bebauungsplanverfahrens lassen sich drei Varianten unterscheiden:
Herkömmlicher Bebauungsplan
Einem herkömmlichen Bebauungsplan (sog. Angebotsbebauungsplan) liegt üblicherweise noch keine konkrete Bauabsicht zu Grunde; seine städtebaulich begründeten Festsetzungen sind daher so ausgerichtet, dass Planungsalternativen möglich sind. Die Regelungsmöglichkeiten eines herkömmlichen Bebauungsplanes sind auf den abschließenden Festsetzungskatalog des § 9 BauGB beschränkt.
Der herkömmliche Bebauungsplan allein (ohne zusätzlichen Vertrag) bietet als Angebotsplanung keine Möglichkeiten für ergänzende Vereinbarungen zwischen Kommune und Vorhabenträger.
Herkömmlicher Bebauungsplan mit ergänzendem städtebaulichen Vertrag
Durch einen städtebaulichen Vertrag nach § 11 BauGB können ergänzend zum B-Plan zwischen der Kommune und dem Vorhabenträger zusätzliche Regelungen getroffen werden. In Berlin fungiert dies unter dem Namen „Modell der kooperativen Baulandentwicklung“. Dabei werden Kosten, die eigentlich Aufgabe der öffentlichen Hand sind (Erschließung, Schulplätze, Sozialwohnungen etc.), dem Bauherrn als Kompensation für die Wertsteigerung seines Grundstückes übertragen.
https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsbau/de/vertraege/
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Der in § 12 BauGB definierte „vorhabenbezogene Bebauungsplan“ stellt eine Sonderform des oben beschriebenen „Bebauungsplans“ dar. Wie der Name bereits verdeutlicht, kann der „vorhabenbezogene Bebauungsplan“ immer dann aufgestellt werden, wenn z. B. ein Investor ein konkret beabsichtigtes und im Interesse der Gemeinde liegendes Bauvorhaben durchführen möchte.
Der wesentliche Unterschied zu dem „normalen“ Bebauungsplanverfahren besteht darin, dass dieser als sog. „Angebotsplanung“ die zulässige Nutzung der Grundstücke für jedermann bindend vorgibt, es aber dem einzelnen Grundstückseigentümer überlässt, ob oder zu welchem Zeitpunkt er von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Gebrauch machen möchte. Mit dem Instrument des „vorhabenbezogenen Bebauungsplans“ verpflichtet sich der Investor/Eigentümer jedoch gegenüber der Gemeinde, das beabsichtigte Vorhaben in einem konkret beschriebenem Umfang innerhalb einer vertraglich vereinbarten Frist auch tatsächlich zu realisieren.
Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan schafft kein allgemeines Planungsrecht, sondern Planungsrecht für ein konkretes Bauvorhaben.
Hinsichtlich der Plandurchführung – insbesondere der Beteiligung von Bürgerinnen, Bürgern und Behörden – unterscheidet sich der „vorhabenbezogene Bebauungsplan“ nicht von den anderen Bebauungsplanverfahren.
Unterschiede zu gewöhnlichen Bebauungsplänen (Übersicht):
- Die Initiative geht grundsätzlich vom Vorhabenträger aus.
- Der Vorhabenträger erarbeitet die städtebauliche Planung und verpflichtet sich zu Ihrer Verwirklichung sowie zur Übernahme der Planungs- und Erschließungskosten.
- Der Vorhabenträger muss über die beplante Fläche verfügen.
- Die kommunale Verantwortung für die städtebauliche Planung bleibt unberührt.
- Der Vorhaben- und Erschließungsplan des Investors unterliegt nicht der BauNVO
- Von kommunaler Seite können Festsetzungen detaillierter als in normalen Bebauungsplänen erfolgen.