Das Geld liegt auf der Rennbahn

Carsten Borck, Auszug aus TRAB Inside Ausgabe 27 – Mai 2022, Seite 56-59

An einem schönen August-Sonntag im Pandemiejahr ´21 war die Trabrennbahn in Berlin-Karlshorst mein Ziel. Mit negativem Test und Impfpass war der Eintritt kein Problem zu einer erfreulicherweise gut besuchten Veranstaltung. Der schon traditionelle Lichtenberger Familienrenntag stand zum 20. Mal an, zahlreiche Attraktionen für Jung und Alt sowie viele Stände, die mit Informationen rund um diesen Teil der Hauptstadt aufwarteten. Auch die politischen Parteien waren vor Ort, die Bundestagswahl warf ihren langen Schatten in der Berliner Sommersonne. Vertreten war auch der Verein „Karlshorst e.V.“, der mit Postkarten dazu aufforderte, „keine Zerstörung der Trabrennbahn“ zuzulassen. „Trabrennbahn für ALLE statt Rendite für Elite“ lautete der Slogan, hinter dem man sich versammeln konnte. Ich sowieso, denn wenn mich eines an Berlin interessiert, dann ist es die Tatsache, dass es dort Trabrennen gibt, sorry Hauptstadt.

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan für die Trabrennbahn soll geändert werden, erfuhr ich auch im direkten Gespräch, denn nach Bauland stand so manchem Politiker – und nicht nur dem – der Sinn. Wohnungsbau in Zeiten von Wohnungsknappheit und Mietenirrsinn, gerade in Berlin, da fällt es schwer, konträr zu argumentieren. Der Ausweg, so verhindere man Naturzerstörung, greift meist auch zu kurz, denn ob die Elbvertiefung etwa wirklich hätte am Schierlings-Wasserfenchel scheitern sollen? Ist nicht irgendwann auch mal gut, andererseits war und bin ich nun mal Partei: Eine Trabrennbahn muss nun nicht gleich deshalb weg. Finde ich. Aber – so wurde mir erläutert – darum ginge es ja auch gar nicht. Diese sollte so oder so erhalten bleiben, es ging vielmehr um eine Randbebauung. Im Übrigen ein wenig euphemistisch, denn wenn von 1.000 Wohnungen gesprochen wird, ist der Begriff sicher ein wenig unterdimensioniert. Nun war mir noch dunkel in Erinnerung, dass der Pferdesportpark Karlshorst (PSP) als Veranstalter der Trabrennen in der Wuhlheide Eigentümer der Fläche war. Vor vier Jahren hatten der Kollege Fink und ich der Rennbahn einen Arbeitsbesuch abgestattet (nachzulesen in TrabInside, Ausgabe 11 vom April 2018), und waren trotz gemütlicher Vor-Gehensweise ziemlich ins Schwitzen gekommen, als wir über das Gelände mäandert waren. Bestens erinnere ich mich noch an einen Start Anfang der 90-er-Jahre, als ich aus dem Bereich der der S-Bahn zugewandten Seite einen heute nicht mehr existierenden Stall (das Areal Carlsgarten an der Überseite der Rennbahn ist nun mit Häusern bebaut) verließ und mir weder sicher war, ob ich auf dem richtigen Weg zur Bahn sei, geschweige denn diese je erreichen würde. Kurz gesagt: Platz ohne Ende.
Ferner wurden wir seinerzeit in Kenntnis gesetzt, dass der defizitäre Rennbetrieb unter anderem deshalb aufrechterhalten werden konnte all die Jahre, weil man einen Teil des Geländes – hinter dem Kompaktstall – an ein Reit- und Therapiezentrum verkauft hatte. Hatte das den Rennbetrieb beeinträchtigt? Nein. Was also sollte ich dann gegen eine rennsporterhaltende Teilbebauung haben? Nun – so einfach ist das alles leider nicht.

Wohnungsbau

Es gibt viele Geschichten, eine Bebauung von Pferderennbahnen betreffend – und zwar unterschiedlichster Art. In Berlin-Mariendorf wurde ein Teil des Stallgeländes abgetrennt und bebaut, doch der Renn- und Trainingsbetrieb ging reibungslos weiter, was auch mit der veränderten politischen Lage zu tun hatte. War Berlin früher eine Insel, flüchteten die Trabersportler nach Maueröffnung ins Umland, der Platz wurde schlicht nicht mehr benötigt. Ähnlich gestaltete sich die Flächennutzung in Karlshorst. Die einzige Trabrennbahn der DDR war nach der Wende ebenfalls überproportioniert. Ohnehin war die Entwicklung spätestens seit den 80-er-Jahren des vergangenen Jahrhunderts in Richtung der „Bahnflucht“ gegangen. Immer weniger Pferde wurden vor Ort auf die Leistungsprüfungen vorbereitet. Insofern war es verlockend, „überflüssige“ Geländeareale abzugeben, um sich zudem finanziellen Spielraum zu verschaffen. Oft genug waren die einst eher in den Vororten belegenen Rennbahnen quasi näher ans Zentrum der Städte gerückt, da sich diese ausbreiteten. Teilbebauung gab es in Dinslaken ebenso wie in Straubing, wo sogar die Bahn verlegt wurde. In Farmsen wurde die komplett stillgelegte Trabrennbahn Jahrzehnte später vollkommen mit Wohnungen gepflastert.
Dass wohl nicht immer alles mit rechten Dingen zugeht, ist jedem normal denkenden Menschen bewusst, denn kaum eine Branche steht derart unter „Verdacht“ wie die Baubranche. Kein Wunder also, dass es etwa in München keineswegs zu einer friedlichen Koexistenz von Rennsport und Wohnungsbau kam. Generell aber hat auch dort eine Teilbebauung finanzielle Mittel freigemacht, wobei dies nicht der Ort ist, um zu diskutieren, ob der Rennsport da nicht den Kürzeren gezogen hat. Kaum ein gutes Geschäft war auch die unnötige Abgabe der noch Jahrzehnte währenden Erbpacht des Hamburger Veranstalters an die Stadt Hamburg, die bekanntlich den Wohnungsbau über alles stellt. Auf dem Gelände in Bahrenfeld soll jedoch nicht nur gebaut werden, aber ganz gleich, wann und wie die „Science City“ dort entsteht: die Tage der Trabrennbahn sind gezählt. Der Standort ist nicht in Gefahr, er wird weg sein. Und der Standort Karlshorst? Wäre er durch eine Bebauung gesichert?

Allet verkooft

Der ungemein rührige Verein Karlshorst e.V. mit einem Team um den Vorsitzenden Götz Frommer will die Bebauung verhindern, den Standort und diesen Teil der Wuhlheide als „grüne Lunge“ erhalten. Ein Ergebnis jahrelanger Arbeit war eine detaillierte Auflistung, wem denn nun was dort gehört und wo also gebaut werden könnte. Hier beginnt eine Reihe von Überraschungen, die nicht immer wirklich lustig waren. Hätte die wohl angestrebte hemmungslose Verwertung, so wie von einigen Interessierten geplant, stattgefunden, wäre es zu einer wundersamen Geldvermehrung gekommen. Im Jahr 2004 erwarb der Pferdesportpark Berlin-Karlshorst e.V. das gesamte Areal (371.245 Quadratmeter!) von der Treuhand für 200.000 EUR – ein Schnäppchen allererster Güte, denn eine mehr als nur angedachte Bebauung hätte – auch ohne eine Zerstörung der reinen Rennbahn – bis zu 100 Millionen EUR bringen können. Wir wollen hier nicht um die eine oder andere Million streiten, aber wenn wir von 1.000 Wohnungen ausgehen, dann kann man sich leicht die gigantischen Dimensionen dieses Geschäfts imaginieren.
Alles gut also? Nicht unbedingt, denn dem PSP gehört das Gelände nicht. Nicht mehr. Das war mal anders, aber nun ist es nicht mehr so. Fakt ist: Außer der Rennbahn und einem Zugang zur Straße im Eingangsbereich ist da nichts mehr. Das war 2004 noch anders. Schauen wir zurück in dieses Jahr, als der Berliner Notar Dr. Hans-Joachim Schneider am 30. März einen Kaufvertrag beurkundet zwischen der TLG Projektentwicklung Karlshorst GmbH und dem PSP. Auf Seiten der TLG, ein Unternehmen der Treuhand, war Jochen Reiter der Verantwortliche, der diesen Deal einfädelte. Hier lohnt es sich, einmal genauer hinzugucken.

Honi soit qui mal y pense

Es geht nicht nur um ein offenkundig verscherbeltes Grundstück, das im Rahmen der Wende an die Treuhand fiel, es geht um weitere Ungereimtheiten, von denen Zeitzeugen berichten. Reiter hatte mehrere Angebote vorliegen, entschied sich dann aber für das des PSP, der gerade einmal 200.000 EUR geboten hatte. Bei der Pressekonferenz anlässlich des Deals waren alle plötzlich per Du und kamen als beste Buddys rüber, der Herr Reiter und die Herren Traber. Nicht an den PSP war der sogenannte Carlsgarten gegangen, eben jenes nicht mehr benötigte Gebiet zwischen Geläuf und S-Bahn, von dem ich gute zehn Jahre zuvor noch den Weg zur Bahn gesucht hatte. Auf jeder Rennaufzeichnung sind die Wohnhäuser gut sichtbar, erstellt von NCC, die dort zuschlagen konnte, da Reiter diesen Abschnitt nicht an den PSP verkauft hatte, der – anders als das übrige Areal der Trabrennbahn – sofort bebaut werden konnte. Und hier nun wird es ganz interessant. Der in Deutschland für den schwedischen Baukonzern NCC tätige Verantwortliche war Nils Olov Boback.
Boback? Genau. Damals Rennpferdebesitzer und Mitglied im Vorstand des Rennvereins in Mariendorf. Nur kurze Zeit zuvor hatte der damalige Vorstand dort einen Plan vorgestellt, der verkürzt das beinhaltete: Verkauf von Mariendorf für 40 Millionen an eine französische Supermarktkette, Bebauung mutmaßlich durch den NCC Konzern und Umzug nach Karlshorst. Eine Versammlung Mitte Oktober 2003 im Mariendorfer Teehaus, die vom Vorstand eigentlich nur als gemütlicher Informationsabend für die Trainer gedacht war, geriet jedoch zu einem regelrechten Volksaufstand. Im Vorfeld hatte man nur mit einer Handvoll Anwesender gerechnet – doch das Teehaus platzte stattdessen aus allen Nähten. Nahezu jeder, der sich für den Rennsport engagierte, war gekommen. Vor rund 250 aufgebrachten Sportlern und Rennvereinsmitgliedern, die lautstark die sofortige Streichung aller Verkaufspläne und den Rücktritt des Vorstands forderten, standen die Verantwortlichen, darunter Lutz Ahrens und Nils Olov Boback, im wahrsten Sinne des Wortes mit dem Rücken zur Wand. Wenige Tage später folgte die Konsequenz: Der insgesamt siebenköpfige Vorstand trat unter dem öffentlichen Druck ab. Zwei Wochen danach trat eine neue Mannschaft um Ulrich Mommert die Nachfolge an, statt Baggern und Baukränen behielten die Sulkyfahrer und Pferde die Obermacht über das Bahngelände – es wurde und wird weiter getrabt.
Zumindest dem Konzern NCC blieb allerdings mehr als nur ein beträchtlicher Trost. Die geplante Bebauung des Mariendorfer Geländes war zwar geplatzt – aber dafür rollten die Bagger nun in Karlshorst an. Unter der Regie des NCC wurde der Carlsgarten innerhalb kürzester Zeit aus dem Boden gestampft. Und die südlich davon gelegene Rennbahn ging für einen Ramschpreis an den neu gegründeten Pferdesportpark Berlin-Karlshorst, mit Lutz Ahrens an der Tete. Für ihn wurde aus dem altem Vorstandsjob ein neuer: In Mariendorf zurückgetreten, in Karlshorst am Ruder. Ein Schelm, wer überdies nach alldem Böses über den Herrn Reiter von der Treuhand denken mag. Und man muss ja obendrein akzeptieren, dass Deutschland im weltweiten Korruptionsindex halt gut dasteht, wir sind ja schließlich nicht in Nigeria.

Wem gehört was?

Der Pferdesportpark war jedenfalls Eigentümer des Geländes und konnte mit dem oben bereits angesprochenen Teilverkauf an das Inklusive Pferdesport- und Reittherapiezentrum die fraglos aufgelaufenen Verluste auffangen, doch auch wenn eine Verkaufssumme von 1,5 Millionen im Raum stand, wurde diese nie bestätigt, denn PSP-Geschäftsführer Dimitrios Vergos erklärte, man habe Stillschweigen über den Kaufpreis vereinbart. Da der Rennsport bekanntlich nicht direkt floriert, sind Aussagen Vergos’ bezüglich der aktuellen Umgestaltungspläne, welche auch den so genannten Kompaktstall betreffen, absolut nachvollziehbar, wie sie in der Berliner Zeitung vom 6. Februar 2021 nachzulesen waren: „Allerdings sei das Projekt wichtig, um die Zukunft des Standorts zu sichern. Denn der Pferdesport sei bundesweit defizitär – ‚und auch wir haben oft selbst Geld reingesteckt oder von Darlehen und Mäzenen gelebt“. Allzu gesprächig ist Vergos jedoch nicht, wenn die Rede auf die Bebauungspläne kommt. Eine durchaus wichtige Bezirksversammlung, auf der Thema einmal mehr auf der Agenda stand, im März dieses Jahres tat er damit ab, dass ja eh erst in zwei oder drei Jahren etwas passiere. Doch die Richtung, in die es geht, ist schon interessant, denn die vom Wohnungsbau geradezu besessene SPD war sich nie zu schade, auch fragwürdige Projekte zu unterstützen.
Der ehemalige Berliner Bürgermeister Walter Momper war in der Vergangenheit stets ein guter Kontakt zur Krause Bauträger-Holding, der ein Grundstück in Karlshorst gehört, das zur Bebauung eventuell ansteht. Bei Momper scheint es vom roten Schal zum roten Filz jedenfalls nicht so weit gewesen zu sein; auch einer seiner Nachfolger, Klaus Wowereit, machte nicht unbedingt die Figur eines Interessenvertreters der Arbeiterklasse, als er einen historischen Teil der East Side Gallery trotz aller Proteste kurzerhand baulichen Interessen der Oberschicht opferte. Es soll hier aber nicht um Verfehlungen an anderen Orten gehen, die in Berlin in der Nachwendezeit sicher häufiger anzutreffen sind als anderswo, sondern um den Standort Karlshorst. Erneut kommt ein SPD-Politiker hier zu einem nicht ganz rühmlichen Auftritt.
Baustadtrat Kevin Hönicke forciert die Umgestaltungspläne in Karlshorst, als hätte er selbst damals einen Teil der Treuhand abgekauft. Doch auch wenn er persönlich wohl nichts investiert hat, laufen seine Gespräche mit potentiellen Investoren so rund, dass sich kürzlich höhere Ebenen einschalteten und ihn zurückpfiffen. Kompliziert wird das Ganze durch Verquickungen auf Bezirks-, Kommunal- und höherer Ebene, durch Baurecht und das deutsche Verwaltungs- und Genehmigungsrecht, ein Dickicht, in dem man sich leicht verheddern kann. Während der für die „grüne Lunge“ kämpfende Verein Karlshorst e.V. sich durch all das durchgewühlt hat und auch Teilerfolge vermelden konnte, sei hier nur eines angemerkt: Baustadtrat Hönicke musste zugestehen, von seinen vielversprechenden Gesprächen mit Investoren keine Protokolle zu haben. Das sei unüblich bei ihm, hörte man.
Transparenz sieht sicher anders aus, und auch hier könnte nicht nur ein bös meinender Schelm denken, dass etwas zum Himmel stinke. Sei es wie es sei: Wer bis jetzt folgen konnte, der wird früher oder später eins und eins zusammenzählen und stutzen. Wem gehört denn nun was? Dem Pferdesportpark gehört ja nur noch die Rennbahn, die momentan nicht zur Disposition steht. Vielleicht ist Vergos deshalb so entspannt, was den Zeitrahmen anbelangt, weil es ganz gleich ist, wie es nun weiter geht: Da alles schon weg ist, kann dem PSP eine Bebauung eigentlich vollkommen egal sein. Das einstige Eigentum des PSP ist verkauft an das Therapiezentrum, ein Teil rund um den Carlsgarten gehört der Krause Bauträger-Holding, aber halt: Fehlt da nicht noch etwas?

Return on Investment

Karlshorst e.V. hat sich die Mühe gemacht und die aktuellen Eigentumsverhältnisse genau aufgedröselt. Natürlich weiß man deshalb noch nicht, wie viel Geld da geflossen ist. Herausgekommen aber ist, dass in den Jahren 2015 bis 2020 sämtliche einst dem PSP gehörenden Grundstücke verkauft wurden. Hatte es in dem Notarvertrag von 2004 eine „Sperrfrist“ von zehn Jahren gegeben, so war diese im Jahr 2015 also vorbei, justamente. Erlöse aus bis dahin erfolgten Verkäufen hätten mit der Treuhand geteilt werden müssen. Das konnte nun unterbleiben. Am Lichtenberger Familienrenntag gab es einen Lauf zur Albers Wettbörse. Eiken Albers ist seit Jahren vor Ort, betreibt ein Wettbüro auf der Anlage und tritt als Sponsor auf, doch am selben Tag im August 2021 gab es auch ein „BERLIMIO und Afarm-Rennen“. Ausgerechnet jene Teile des Grundstücks, die bei solchen Geschäften gern mit Filetstück bezeichnet werden, stehen im Besitz zweier Gesellschaften, die da heißen BERLIMIO und Afarm. Gesellschafter sind die Herren Nils und Eiken Albers. Der Verkauf erfolgte 2020. Im Jahr 2016 erwarb Eiken Albers bereits vom PSP ein Grundstück an der Treskowallee.
Wäre die Bauerwartung, die zu diesen beiden Zeitpunkten sicher schon garantierter war als zehn Jahre zuvor, von einer Erwartung zu einer Gewissheit geworden, hätte sich eine Investition im Jahr 2004 in Höhe von 200.000 EUR sicher mehr als nur gelohnt. Es wäre überdies nicht der erste Fall, wo sich ein ruhiges Abwarten ausgezahlt hätte. Gerade in Berlin kann man ein Lied singen von der Bodenspekulation. Aber vielleicht sieht das ja alles nur so aus. Doch so oder so gilt einmal mehr: Das Geld liegt auf der Rennbahn, man muss nur rechtzeitig zur Stelle sein – auch wenn der Rennsport selbst nicht eben übermässig zu profitieren scheint.

Anmerkung der Redaktion: Abdruck mit freundlicher Genehmigung von TRAB Inside, BFK GbR, Reimarusstr. 4, 20459 Hamburg, www.trab-inside.de