Entscheidungskriterien für die Entwicklung der Trabrennbahn

Chronologie, Denkweisen, Eigentumsstrukturen und planerische Entscheidungsknoten

Gegenstand der Gesamtanalyse

Die Trabrennbahn Berlin-Karlshorst ist eine der historisch, ökologisch und städtebaulich bedeutendsten Großflächen im Berliner Südosten. Mit einer Gesamtfläche von ursprünglich über 40 Hektar bildet das Areal nicht nur ein eingetragenes Denkmalensemble und ein traditionelles Zentrum des Pferdesports, sondern fungiert zugleich als Kaltluftentstehungsgebiet, geschützter Biotopraum und freiräumliches Scharnier zum Volkspark Wuhlheide.

Seit mehr als zwei Jahrzehnten steht das Areal im Brennpunkt intensiver stadtentwicklungspolitischer Auseinandersetzungen. Was vordergründig als Debatte um die Rettung des Pferdesports oder die Schaffung von Wohnraum erscheint, erweist sich bei detaillierter Auswertung der BVV-Drucksachen des Bezirks Lichtenberg (2002–2026), der amtlichen Bebauungsplanunterlagen (11-14 und 11-178), des notariellen Kaufvertrags vom 30. März 2004 (UR-Nr. 162/2004) sowie der zivilgesellschaftlichen Dokumentationen (u. a. Verein Karlshorst e. V., Bürgerverein Karlshorst) als hochkomplexes Geflecht aus privatisierungsrechtlichen Vorprägungen, vertraglichen Bindungen, divergierenden Eigentümerinteressen und bezirklichen Abwägungsentscheidungen.

Historischer Rahmen & Ausgangslage nach 1990

Die Geschichte des Geländes reicht bis in das 19. Jahrhundert zurück:

1894: Eröffnung der Hindernisrennbahn Karlshorst durch den Verein für Hindernisrennen zu Berlin.

1945: Umbau der Galopp- und Hindernisbahn zur Trabrennbahn und Wiederaufnahme des Rennbetriebs in der Nachkriegszeit.

1961–1990: Verstaatlichung und Betrieb als zentrale Trabrennbahn der DDR (VEB Trabrennbahn Karlshorst).

Nach 1990 verpachtete die TLG die Anlage zunächst an den West-Berliner Trabrennverein Mariendorf, um den Sportbetrieb aufrechtzuerhalten, während die TLG als Eigentümerin die grundlegenden Infrastrukturkosten trug. Da sich der Betrieb der überdimensionierten Ost-Berliner Anlage wirtschaftlich zunehmend defizitär gestaltete, suchte die TLG nach Möglichkeiten der schrittweisen Verwertung und Entlastung.

Bereits am 15. Oktober 2002 stellte das Bezirksamt Lichtenberg die entscheidende bauplanungsrechtliche Weiche: Der ursprüngliche Aufstellungsbeschluss für den Gesamt-B-Plan 11-14 wurde geteilt in:

B-Plan 11-14a: Umfasste ca. 40,4 ha zwischen Bahntrasse, Wuhlheide und Rennbahn-Geläuf. Dieses Gebiet wurde für eine hochverdichtete Wohn-, Misch- und Kerngebietsentwicklung („Wohnpark Karlshorst / Carlsgarten“) freigegeben, an der die TLG Projektentwicklung Karlshorst GmbH zu über 94 % beteiligt war.

B-Plan 11-14b: Blieb als Sport- und Freizeitfläche für das eigentliche Rennbahngelände reserviert.

Die Zäsur von 2004: Notarieller Kaufvertrag & planungsrechtliche Weichenstellung

Der Verkauf der Trabrennbahn im Frühjahr 2004 ist der primäre Ausgangspunkt für die heutigen Eigentums- und Nutzungskonflikte. Der notarielle Kaufvertrag liegt im Originalwortlaut vor.

Rechtliche Eckdaten des Kaufvertrags (UR-Nr. 162/2004)

Beurkundung: 30. März 2004 vor Notar Dr. Hans Joachim Schneider, Berlin (UR-Nr. 162/2004).

Verkäuferin: TLG Projektentwicklung Karlshorst GmbH (GF: Jochen Reiter).

Käufer: Pferdesportpark Berlin-Karlshorst e. V. (Vorstände: Annette Weimann und Lutz Ahrens).

Kaufpreis: 200.000,00 Euro (in Worten: zweihunderttausend Euro) für ca. 371.245 m² (ca. 37,12 ha). Dies entsprach einem Quadratmeterpreis von ca. 0,54 Euro/m².

Besitzübergang: Schuldrechtlich rückwirkend zum 01.01.2004; Fälligkeit des Kaufpreises zum 30.09.2004.

Kaufgegenstand (§ 1):

Grundbuch von Lichtenberg Blatt 7470 N: Flur 908 Flurstück 4 (27.986 m²), Flur 909 Flurstück 8002 (56.775 m²), Flur 109 Flurstück 323 (44 m²), Flur 8 Flurstück 54 (8.670 m²), sowie Trennstück D aus Flurstück 325 (ca. 39.821 m²).

Grundbuch von Lichtenberg Blatt 608 N: Trennstück E aus Flurstück 53 Flur 9 (ca. 237.949 m²).

Die gezielte Ausgliederung der Treskowallee-Grundstücke
(„Flächen gem. Bauvoranfrage“)

Aus dem Vertrag und den zugehörigen Anlagen (Teilungsplan vom 27.02.2004 und Kartenblatt 24 des Notars) geht zweifelsfrei hervor, dass die TLG die straßenseitigen Grundstücke entlang der Treskowallee nicht an den Sportverein veräußerte, sondern als eigenständige Baugrundstücke im TLG-Eigentum einbehielt:

• Trennstück A (aus Flurstück 53): ca. 7.050 m²
• Trennstück B (aus Flurstück 53): ca. 5.869 m²
• Trennstück C (aus Flurstück 325): ca. 7.383 m²
• Gesamtumfang der einbehaltenen Bauflächen: 20.302 m² (ca. 2,03 ha).

Diese Trennstücke A, B und C wurden im notariellen Teilungsplan ausdrücklich als „Flächen gemäß Bauvoranfrage“ tituliert.

In § 18 des Kaufvertrags („Verlegung der Südeinfahrt“) wurde diese Trennung festgeschrieben:

„Dem Käufer ist bekannt, dass der Verkäufer über ein baureifes Grundstück (siehe Anlage 1 Trennstück A und B aus dem Flurstück 53 der Flur 9 sowie Trennstück C aus dem Flurstück 325 der Flur 109) entlang der Treskowallee verfügt. Bei einer Entwicklung des Grundstückes ist es notwendig, die Südeinfahrt der Trabrennbahn temporär oder dauerhaft zu verlegen. Der Käufer stimmt einer Verlegung der Südeinfahrt unwiderruflich zu.“

Damit wurde bereits 2004 die strukturelle Sollbruchstelle geschaffen: Die ertragsreichen, entwicklungsfähigen Straßenfronten an der Treskowallee wurden von der kostenträchtigen Sportinfrastruktur des Rennbahnovals rechtlich und wirtschaftlich getrennt.

Die Nachbewertungs- und Mehrerlösklausel bis 2014 (§ 3a)

Um Spekulationsgeschäfte des Erwerbers abzufangen, vereinbarten die Parteien in § 3a eine Schutzfrist:

• Nachbewertungsstichtag: 31.03.2014 (10 Jahre). Setzte der Bezirk innerhalb von 10 Jahren eine höherwertige bauliche Nutzung fest, war der Mehrwert gutachterlich zu ermitteln und vom Verein an die TLG nachzuzahlen.
• Mehrerlösabführung: Bei einer Weiterveräußerung durch den Verein bis zum 31.03.2014 mussten 50 % des Mehrerlöses an die TLG abgeführt werden.
• Konsequenz: Diese Klausel sicherte das Gelände für zehn Jahre gegen Verkäufe ab. Exakt nach Ablauf dieser Frist (ab April 2014) öffnete sich das Zeitfenster für den Verein, Teilflächen ohne Abführungsverpflichtungen an Dritte zu veräußern.

Die funktionale Kopplung an den B-Plan 11-14a („Wohnpark Carlsgarten“)

Der Kaufvertrag diente gleichzeitig der Absicherung des TLG-Wohnungsbauprojekts im Geltungsbereich 11-14a:

• § 15 (Standortsicherung Reitverein Karlshorst): Der Reitverein musste für das TLG-Wohngebiet weichen. Der Verein Pferdesportpark verpflichtete sich, ihm auf der Rennbahn einen Standort nebst Reithalle bereitzustellen (TLG zahlte 25.000 € Zuschuss).
• § 16 (Schall- und Lichtschutz): Um gesunde Wohnverhältnisse im Wohnpark Carlsgarten zu gewährleisten, verpflichtete sich der Pferdesportpark zur Duldung von Umbauten an Beleuchtungs- und Lautsprecheranlagen.
• § 17 (Baufahrzeugüberfahrt): Der Verein musste für die gesamte Bauzeit Schwerlastfahrzeugen über 3,5 t eine Zufahrt über das Rennbahngelände gewähren.
• § 19 (Dungplätze): Dungplätze mussten auf die Südseite verlegt werden, um Geruchsbelästigungen der Neubürger im Wohnpark Carlsgarten zu vermeiden.

Zwischenerhalt, Strukturwandel & Zersplitterung (2004–2019)

Diversifizierung des Pferdesports & wirtschaftlicher Niedergang der Renntage

• Die Zahl der Renntage sank von 41 (2005) auf 12 (2023).
• Der Wettumsatz ging von 3,1 Mio. € auf ca. 800.000 € zurück (wovon rund 75 % als Gewinne ausgeschüttet werden).
• Um den Standort zu halten, öffnete sich der Verein für alternative Nutzungen: Etablierung des Islandpferdezentrums Berlin-Karlshorst (nach der WM 2013), Reitschulbetrieb sowie Ansiedlung der Stiftung Rehabilitationszentrum Berlin-Ost (Pferdesport- und Reittherapiezentrum ab 2015).

Das Auslaufen der Nachbewertungsfrist (31.03.2014) und einsetzende Teilverkäufe

Nachdem die zehnjährige Bindefrist des Kaufvertrags am 31. März 2014 abgelaufen war, begann der Pferdesportpark e. V., nicht unmittelbar für das Geläuf benötigte Rand- und Trainingsflächen zu veräußern, um Liquidität für Instandhaltungen und den geforderten Eigenanteil zur Sanierung der historischen Tribüne zu generieren.

Die Akteure an der Treskowallee: Bauträger Harry Krause & Momper Projektentwicklung

Die von der TLG 2004 einbehaltenen Baugrundstücke an der Treskowallee wurden schrittweise an private Projektentwickler weitergegeben:

• 2011: Veräußerung einer Teilfläche an die Volkssolidarität (Errichtung der Kita „Kleine Traber“).
• 2012: Der Bauunternehmer Harry Krause (Krause Bauträger-Holding GmbH, Bayreuth) erwarb zwei Grundstücke an der Treskowallee direkt von der TLG.
• 2017: Krause übernahm weitere Anteile der Domus GmbH an den Treskowallee-Flächen.
• Rolle der Momper Projektentwicklungs GmbH: Walter Momper (Regierender Bürgermeister a. D. und Präsident des Abgeordnetenhauses a. D.) war seit 1993 als geschäftsführender Gesellschafter in der gewerblichen Projektentwicklung tätig. Seine Gesellschaft begleitete die Entwicklungs- und Bauabsichten Krauses auf diesen Flächen.
• Konfliktpunkt: Während die Krause-Gruppe auf eine zügige bauliche Verwertung der Straßenfront drängte, wiesen Bezirk und Bürgerschaft darauf hin, dass diese Grundstücke funktionale Schnittstellen zur Rennbahn (Südeinfahrt, Baumschutz, Biotopverbund) bilden.

5. Vom Vorhabenstreit zum B-Plan 11-178 (2020–2026)

Vom Vorhabenstreit zum B-Plan 11-178 (2020–2026)

Das städtebauliche Konzept & bürgerschaftlicher Widerstand

Ab 2020 formierten sich die verschiedenen Eigentümer (Pferdesportpark e. V., gewerbliche Bauträger und Stiftungen) zu einer Entwicklungs-ARGE und legten ein städtebauliches Konzept vor, das bis zu 1.000 Wohneinheiten, Gewerberiegel und Sportflächen vorsah.

Dagegen entstand breiter bürgerschaftlicher Widerstand:

• Einwohnerantrag DS/2141/VIII („Keine Zerstörung der Trabrennbahn!“): Forderung nach striktem Schutz des Naturraums, Beibehaltung der FNP-Ausweisung als Grün- und Sportfläche und Verhinderung massiver Wohnungsbauten.
• Der Umweltausschuss der BVV stellte am 02.06.2021 klar: Der FNP 2017 soll verteidigt werden; im Falle von Planungen haben Belange von Natur- und Klimaschutz maximales Gewicht.
• Der Einwohnerantrag vom 29.4.2021 wurde nach einer Beschwerde bei der Bezirksaufsicht am 17.3.2022 (!) von der BVV mit den Stimmen der Fraktionen von SPD, CDU und FDP gegen die Stimmen der Fraktion der AfD bei Stimmenthaltung der Fraktionen DIE LINKE. und Bündnis 90/Die Grünen abgelehnt..

Politische Leitlinien der BVV: Runder Tisch & „Weg der Mitte“

In Reaktion auf die Polarisierung fasste die BVV Grundsatzbeschlüsse:

• DS/2172/VIII (Runder Tisch): Beschluss zur Einberufung eines Runden Tisches mit allen zivilgesellschaftlichen Akteuren (Verein Karlshorst e. V., Bürgerverein, PSP, NABU, Anwohner, Fraktionen), dessen Ergebnisse verbindlich in das Planverfahren einfließen müssen.
• DS/0177/IX („Weg der Mitte“): Festlegung, dass eine massive Gesamtbebauung (insbesondere im Südwesten des Geländes) ausgeschlossen ist und maximal eine verträgliche, maßvolle Randbebauung entlang der Treskowallee geprüft werden darf, um den Kernbetrieb der Rennbahn dauerhaft zu sichern.

Das Prinzip der Gesamterhaltung: BVV-Beschluss DS/1451/IX vom 23.01.2025

Ende 2024 versuchte die Eigentümerseite der Treskowallee-Grundstücke, eine vorzeitige Abtrennung und beschleunigte Bebaubarkeit ihrer Grundstücke zu erwirken. Die BVV Lichtenberg wies dies mit dem einstimmigen Beschluss zur DS/1451/IX am 23.01.2025 zurück:

1. Der B-Plan 11-178 muss in seiner Gesamtausprägung fortgeführt werden.
2. Eine Teilung des Verfahrens wird vor Vorliegen der Fachgutachten und Durchführung der frühzeitigen Beteiligung abgelehnt, da die Grundstücke in unlösbarer Wechselwirkung mit der Funktionsfähigkeit der Rennbahn stehen.
3. Das Bezirksamt muss klären, unter welchen Bedingungen das Land Berlin Flächen ankaufen kann, um sie als öffentliche Grünanlage oder Naturerfahrungsraum dauerhaft zu sichern.

Kündigung der Entwicklungsvereinbarung & das Zwei-Varianten-Verfahren 2026

• Februar 2025: Der Grundstückseigentümer der Treskowallee kündigte die gemeinsame Entwicklungsvereinbarung mit dem Bezirksamt.
• Mai 2025: Das Bezirksamt schloss eine aktualisierte Vereinbarung mit den verbleibenden Eigentümern ab, um die Fachgutachten (Verkehr, Artenschutz, Lärm, Kaltluft) für das Gesamtgebiet zu finanzieren.
• August/September 2026: Das Bezirksamt führt die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB durch. Es werden zwei Planvarianten öffentlich ausgelegt:
  • Variante 1: Integriertes Gesamtkonzept mit Sicherung des Pferdesport-Kerns und multifunktionalen Ergänzungen.
  • Variante 2: Beinhaltet das isolierte Bebauungskonzept des Treskowallee-Eigentümers.
• Zivilgesellschaftliche Intervention: Der Verein Karlshorst e. V. reicht eine umfangreiche Stellungnahme ein und fordert den Vorrang des Denkmalschutzes sowie die Prüfung des Alternativkonzepts „Domäne Karlshorst“ anstelle einer dichten Wohnbebauung (656–736 WE).

Das Bürgerbegehren vom 21. August 2026: Direkte Demokratie für ein Sondergebiet

Parallel zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung des Bezirksamts initiierte der Verein Karlshorst e. V. am 21. August 2026 ein Bürgerbegehren gemäß §§ 45 ff. Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) zur Zukunft der Trabrennbahn. Ziel des Bürgerbegehrens ist es, die Ausweisung von Wohn- und Gewerbebauflächen im Bebauungsplan 11-178 verbindlich zu stoppen.

Die formulierte Entscheidungsfrage lautet:

„Sind Sie dafür, dass die Planungsziele des Bebauungsplans 11-178 Trabrennbahn Karlshorst dahingehend geändert werden, dass die Fläche ausschließlich als ein Sondergebiet mit Zweckbestimmung Grün-, Sport-, Kultur- und Freizeitnutzung für den gesamten Geltungsbereich des B-Planes festgesetzt wird, sodass die bislang vorgesehenen Wohn- und Gewerbeflächen entfallen?“

Systematische Chronologie der Denkweisen, Beschlüsse und Urkunden

Datum	Dokument / Akteur	Planerische Denkweise & Inhalt	Beschluss / Ergebnis / Rechtswirkung
15.10.2002	BA Lichtenberg (Beschlüsse 214/02 & 215/02)	Planungstrennung zur Beschleunigung: Wohnungsbau an der Bahn soll sofort ermöglicht werden, ohne die komplexere Rennbahnfrage zu blockieren.	Teilung des ursprünglichen B-Plans 11-14 in 11-14a (Wohnpark) und 11-14b (Trabrennbahn).
23.01.2004	Städtebaulicher Vertrag 11-14a	Folgekosten- und Immissionsschutzlogik: Neuer Wohnungsbau darf weder den Bestand gefährden noch ungelöste Infrastruktur hinterlassen.	TLG übernimmt Pflichten für Schall-/Lichtschutz, Kita-Bau, Straßenerschließung und Ausgleichsmaßnahmen.
27.02.2004	TLG Teilungsplan	Strategische Baulandreserve: Trennung von unrentabler Sportfläche und vermarktbaren Straßenfronten.	Ausweisung von Trennstück A, B und C (20.302 m²) als „Flächen gemäß Bauvoranfrage“.
30.03.2004	Notarieller Kaufvertrag (UR-Nr. 162/2004)	Privatisierung unter Erhaltungsauflage: Rettung des Rennbetriebs durch Verkauf an Trägerverein; vertragliche Unterordnung unter das Baugebiet 11-14a.	Verkauf von 37,12 ha an PSP e. V. für 200.000 € (~0,54 €/m²). Treskowallee-Baugrundstücke verbleiben bei TLG (§ 18). Nachbewertungsklausel bis 31.03.2014 (§ 3a).
21.04.2004	BVV Lichtenberg (DS/0737/V)	Standortsicherung Trabrennbahn: Die Rennbahn soll als Teil eines Gesamtkonzepts für Freizeit und Sport im Raum Wuhlheide dauerhaft gesichert werden.	BVV bekräftigt Erhaltungsziel; städtebauliche Verträge müssen gesunde Lebensverhältnisse sichern.
17.11.2004	BVV Lichtenberg (DS/1159/V)	Festsetzung B-Plan 11-14a: Abwägung zwischen Verdichtung am S-Bahnhof und Schutz von Wald- und Altbaumbeständen.	Festsetzung des B-Plans 11-14a als Rechtsverordnung (Wohnpark Karlshorst).
2011-2012	TLG / Käufer	Verwertung der Vorhalteflächen: TLG veräußert die 2004 abgetrennten Baugrundstücke an der Treskowallee.	Verkauf an Volkssolidarität (2011, Kita) und Harry Krause (2012, 2 Grundstücke).
31.03.2014	Kaufvertrag (§ 3a)	Ende der vertraglichen Mehrerlösabführung: Wegfall des 10-jährigen Spekulationsschutzes zugunsten der TLG.	Pferdesportpark e. V. kann ab April 2014 Teilflächen ohne Mehrerlösabführung veräußern.
2015-2017	PSP e. V. / Krause / Momper	Flächenzersplitterung & Projektentwicklung: PSP verkauft Teilflächen zur Liquiditätsbeschaffung; Krause konsolidiert Treskowallee-Flächen.	Stiftung Reha-Zentrum siedelt sich an (2015). Krause übernimmt Domus-Anteile (2017) unter Beratung durch Momper Projektentwicklung.

Datum	Dokument / Akteur	Planerische Denkweise & Inhalt	Beschluss / Ergebnis / Rechtswirkung
02.06.2021	Umweltausschuss (DS/2141/VIII)	Ökologische Schutzlogik: Trabrennbahn wird als wertvoller Biotop- und Kaltluftraum („Tor zur Wuhlheide“) verteidigt.	Festhalten an Grün-/Sportausweisung des FNP 2017 gefordert; Umweltbelange haben im Planungsfall Maximalgewicht.
16.09.2021 / 17.02.2022	BVV Lichtenberg (DS/2172/VIII)	Verbindliche Beteiligungskultur: Planung darf nicht über die Köpfe der Zivilgesellschaft hinweg erfolgen.	Beschluss zur Einberufung des Runden Tisches „Trabrennbahn Karlshorst“; Ergebnisse sind im B-Plan zu berücksichtigen.
21.12.2021	Bezirksamt Lichtenberg	Einleitung B-Plan 11-178: Schaffung eines geordneten Planungsrahmens zur Sicherung von Denkmal, Sport und verträglicher Entwicklung.	Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan 11-178.
16.06.2022	BVV Lichtenberg (DS/0177/IX)	„Weg der Mitte“: Ausschluss massiver Wohnbauriegel; Fokus auf Erhalt des Pferdesports bei maximal maßvoller Randentwicklung.	Festlegung des politischen Rahmens gegen Großsiedlungspläne.
12.03.2024	Bezirksamt (KA/0622/IX)	Ökologische Bestandsanalyse: Biotopstatus des Rennbahnteichs wird amtlich dokumentiert.	Zustand als mittelmäßig bewertet; Erhaltungs- und Pflegepflicht durch Grundeigentümer festgestellt.
23.01.2025	BVV Lichtenberg (DS/1451/IX)	Ganzheitliche Steuerung vor Einzelinteressen: Keine isolierte Vorab-Entwicklung der Treskowallee ohne Gesamtbewertung.	Einstimmiger Beschluss: B-Plan 11-178 bleibt ungeteilt; Fachgutachten, Runder Tisch und Prüfung von Landesankauf beauftragt.
27.02.2025	Grundstückseigentümer	Interessenkonflikt der Eigentümer: Ein Bauträger schert aus dem gemeinsamen Verfahren aus.	Kündigung der Entwicklungsvereinbarung; BA schließt im Mai 2025 neue Vereinbarung zur Gutachtenfinanzierung ab.
August 2026	Bezirksamt / Zivilgesellschaft	Ergebnisoffene Variantenabwägung: Öffentliche Konfrontation von Investoren- und Gemeinwohlkonzepten.	Frühzeitige Beteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) zu zwei Varianten; Vorbereitung des Runden Tisches; Einreichung des Konzepts „Domäne Karlshorst“.
21.08.2026	Bürgerbegehren (Verein Karlshorst e. V.)	Direkte Demokratie zur Standortsicherung: Verbindlicher Ausschluss von Wohn- und Gewerbebauten auf den gesamten 41 ha.	Start der Unterschriftensammlung gemäß §§ 45 ff. BezVG für ein Sondergebiet Grün/Sport/Kultur/Freizeit („Domäne Karlshorst“).

Drei konkurrierenden Zukunfts-Leitbilder

Leitbild	Bauen zur Standortsicherung	Der „Weg der Mitte“	„Domäne Karlshorst“
Dimension	Investoren- / Bauträgeransatz	Politischer Kompromissansatz der BVV	Zivilgesellschaftlicher Gemeinwohlansatz
Hauptziel	Baurechte und Bodenwerte für eine umfassende wirtschaftliche Entwicklung aktivieren.	Pferdesport sichern und nur eine begrenzte, verträgliche Randentwicklung zulassen.	Gesamtes Areal als zusammenhängenden Raum für Sport, Kultur, Natur, Bildung und Erholung dauerhaft sichern.
Wohnungsbau	650 bis 780 Wohnungen sowie ergänzende Gewerbe- und Infrastrukturflächen Gesamte Bruttogeschossfläche BGF Variante 1: 108.097 qm BGF Variante 2: 111.906 qm	Nur moderate Randbebauung entlang der Treskowallee; Ausschluss von Großbauten im Südwesten	Vollständiger Ausschluss von neuem Wohnungsbau und spekulativen Gewerbeflächen
Langfristige Rettung ——- Finanzierung der Rennbahn	Öffentliche Annahme: Aus privaten Erlösen und Mehrwerten des Wohnungsbaus (u. a. Eigenanteil Tribünensanierung) Nicht möglich, da WIRTSCHAFTLICHE KOPPLUNG FEHLT	Öffentliche Annahme: Kopplung an städtebauliche Verträge (Infrastruktur-, Kita- und Erschließungskosten zu Lasten der Träger) Nicht möglich, da WIRTSCHAFTLICHE KOPPLUNG FEHLT	Gemeinwohlorientierte Bewirtschaftung; Forderung nach Flächenankauf und Förderung durch das Land Berlin Wirtschaftliche Kopplung durch Neugründung einer gemeinnützigen Stiftung mit Festlegung auf Sicherung, Erhalt und Betrieb der Rennbahn.
Planungsrechtliches Instrument	Vollständige FNP-Änderung zu Bauflächen; vorhabenbezogene B-Pläne	Fortführung des B-Plans 11-178 als Gesamtverfahren nach Vorliegen der Fachgutachten	Änderung Planungsziele 11-178: Ausweisung als ein gesamtes Sondergebiet (SO) für Kultur, Sport, Bildung, Natur und Erholung
Natur, Klima & Freiraum	Erheblicher Verlust unversiegelter Flächen; Ausgleich vorrangig extern oder punktuell	Berücksichtigung der Kaltluft-, Biotop- und Teicherhaltungsbelange im Abwägungsprozess?	Maximaler Schutz von Kaltluftentstehung, Biotopverbund und Torfunktion zur Wuhlheide
Verkehr & Infrastruktur	Erheblicher Kfz-Zuwachs an der Treskowallee; hoher Druck auf Kitas und Schulen Anbindung an den Carlsgarten	Verkehrsberuhigte Erschließung und verbindliche Vorgaben für Gemeinbedarfsflächen	Minimaler zusätzlicher Individualverkehr; Stärkung des ÖPNV- und Rad-/Fußwegenetzes
Hauptakteure / Trägerschaft	Eigentümer-ARGE, private Bauträger (u. a. Krause-Gruppe), Albers, PSP e. V.)	Bezirksamt Lichtenberg, BVV-Fachausschüsse, Senatsverwaltung	Verein Karlshorst e. V., Bürgerverein Karlshorst, NABU, Bürgerinitiativen
Zentrale Risiken	Lärmkonflikte zwischen Wohnen und Rennbetrieb; Verdrängung des Pferdesports Totalverwertung der Flächen	Scheitern an unvereinbaren Eigentümerinteressen; langwierige Rechts- und Planungsverfahren. Insolvenz des Pferdesportpark e. V.	Finanzierung, Grunderwerb und tragfähiges Betriebskonzept

In der gegenwärtigen Auseinandersetzung stehen sich drei städtebauliche und funktionale Leitbilder gegenüber und beantworten dieselbe Grundfrage unterschiedlich: Soll die Trabrennbahn durch Bodenverwertung finanziert oder mit begrenzter Randbebauung stabilisiert oder dem Markt weitgehend entzogen werden? Das EFRE-Gutachten von 2014 zeigt, dass der bisherige Ansatz die (vorübergehende) wirtschaftliche Rettung des Standorts wesentlich an Grundstücksverkäufe koppelt. Damit wird der Pferdesport nicht aus seinen laufenden Erträgen gesichert, sondern (temporär) durch den Verkauf von Flächen querfinanziert. Anschließend liegt es im Interesse der Käufer (nicht des PSP), dass diese Flächen in Bauland umgewidmet werden. Folglich sichert der vorliegende B-Planentwurf nicht die Existenz des Pferdesports, die durch den gültigen Flächennutzungsplan bereits jetzt gesichert ist, sondern die Kapitalinteressen der neuen Grundstückseigner.

Die tatsächliche Verwertungslogik

Der Masterplan des EFRE-Gutachtens bezeichnet seine Strategie als Nutzungsmix. Wirtschaftlich beruht er jedoch auf einem einfachen Mechanismus: Pferdesport und Grünflächen werden räumlich konzentriert; die dadurch „frei“ werdenden Flächen werden für Wohnen und weitere Baunutzungen aktiviert; die daraus erzielten Erlöse sollen Umbau, Erschließung und Modernisierung finanzieren. Die Variantenrechnung der Gutachten bestätigt diese Abhängigkeit: Die weitgehend pferdesportliche Variante bleibt defizitär, während erst Varianten mit Wohn- und Mischnutzungen erhebliche Über-schüsse erzeugen. Diese kommen jedoch nicht mehr dem Pferdesport zugute, sondern den neuen Eigentümern der Grundstücke. Dass es sich hierbei um Mitglieder des Vereins PSP handelt, gibt den Grundstücksverkäufen eine besondere Note.

Der jetzt vorliegende B-Planentwurf ist (vorerst) keine ausdrückliche Totalverwertung im planerischen Sinn, weil er weiterhin große Grün- und Pferdesportflächen ausweist. Es ist aber eine bodenwert-getriebene Entwicklungsstrategie. Sie setzt die wirtschaftliche Rettung des Standorts nicht bei stabilen laufenden Einnahmen an, sondern bei der Veräußerung von Baurechten und Grundstücken. Die Schutzanteile ändern daran nichts: Sie begrenzen nur die erste Verwertungsstufe, ersetzen aber kein dauerhaftes Geschäftsmodell.

Die strategische Schwachstelle: Einmalerlöse finanzieren keinen Dauerbetrieb

Genau hier liegt der zentrale Widerspruch. Grundstücksverkäufe liefern nur einmalig Liquidität. Sie können Investitionen ermöglichen, aber sie finanzieren nicht die jährlichen Kosten des danach verbleibenden Standorts: Pflege und Unterhaltung der Freiflächen, Denkmalpflege, technische Infrastruktur, Personal, Verkehrssicherung und notwendige Ersatzinvestitionen. Die Gutachten benennen Reitsportzentrum, Veranstaltungen und pferdesportnahe Dienstleistungen als Perspektiven, weisen aber keine belastbare, langfristig gesicherte Einnahmequelle aus, die diese Dauerlasten deckt.

Der Rückgang von Renntagen und Wettumsätzen verschärft diese Lücke. Wenn die Verkaufserlöse aufgebraucht sind und die neuen Nutzungen keinen ausreichenden Überschuss erzielen, bleibt nur ein begrenztes Spektrum von Optionen: weitere Flächenverwertung, externe Zuschüsse oder eine neue Trägerschaft. Damit ist der weitere Verwertungsdruck nicht nur ein mögliches Nebenprodukt, sondern eine strukturelle Folge des Modells. Ohne Kapitalstock, Erbpacht- oder Beteiligungserträge, gesicherte Betriebskostenzuschüsse oder öffentliche Defizitdeckung bleibt nur die Insolvenz des PSP. Dies ist keine Schwarzmalerei, sondern eine zwangsläufige und damit vorhersehbare Entwicklung, die dann dazu führen dürfte, dass in einer zweiten Tranche auch der Rest des Geländes in Bauland umgewidmet wird.

Klare Konsequenz für Planung und Akteure

Die Gesamtanalyse dokumentiert die Zersplitterung der Eigentums- und Verwertungsinteressen seit 2004: zurückbehaltene Bauflächen an der Treskowallee, spätere Teilverkäufe und die nach 2014 erleichterte Veräußerung von PSP-Flächen. Diese Struktur schafft für Eigentümer, Projektentwickler und wirtschaftliche Standortakteure einen nachvollziehbaren Anreiz, Baurechte zu erhalten und Bodenwerte zu realisieren. Sie schafft dagegen keine Verpflichtung, die daraus entstehenden Gewinne dauerhaft in den Pferdesport- und Denkmalstandort zurückzuführen. Vielmehr schränkt jede Bebauung den möglichen Gestaltungspielraum für die verbleibenden Restflächen unwiderruflich ein.

Damit zeigt sich der systemische Interessenkonflikt: Wer über veräußerbare Flächen, Entwicklungs-rechte, Projektentwicklungsverträge oder Standortvermietungen verfügt, kann von einer baulichen Aufwertung profitieren; der PSP trägt zugleich die dauerhaften Lasten des Reststandorts. Die Planungsfrage muss deshalb lauten: Wer trägt nach Abschluss der Verwertung verbindlich Betrieb, Denkmalpflege und Freiraumunterhaltung? Solange diese Frage nicht vorab vertraglich, finanziell und institutionell beantwortet ist, dürfen Baurechte nicht als „Rettung“ des Pferdesports ausgegeben werden.

Kernaussage: Eine tragfähige Planung für das gesamte Gelände verlangt vor jeder Verwertung einen verbindlichen Finanzierungsnachweis: langfristiger Wirtschaftsplan, Zweckbindung der Erlöse, dauerhafte wiederkehrende Einnahmen und eine geklärte öffentliche oder stiftungsförmige Trägerschaft für den Krisenfall.

Strategische Entscheidungsknoten & Ausblick

Die anstehenden Entscheidungen im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 11-178 werden den Charakter von Karlshorst für die kommenden Jahrzehnte prägen.
Die zentralen Weichenstellungen umfassen:

1. Gesamtverfahren vs. Planzerlegung:
   Bleibt das Bezirksamt bei der von der BVV in DS/1451/IX geforderten Gesamtbetrachtung, oder wird dem Druck nachgegeben, die Treskowallee-Grundstücke vorab in ein isoliertes Verfahren abzuspalten? Eine Abspaltung birgt die Gefahr, funktionale Zufahrten und Entwicklungsspielräume für den Rennsport und Veranstaltungen dauerhaft abzuschneiden.
2. Denkmal- und Ensembleschutz vs. Baudichte:
   Das Gesamtensemble Trabrennbahn Karlshorst (Obj.-Dok.-Nr. 09085119) verträgt nach denkmalfachlichen und ökologischen Kriterien keine massive bauliche Überformung. Die zu erstellenden Gutachten werden zeigen, welche bauliche Dichte immissionsschutzrechtlich und stadtklimatisch überhaupt zulässig ist.
3. Echte Beteiligung am Runden Tisch:
   Die Glaubwürdigkeit des Beteiligungsverfahrens hängt davon ab, ob die Ergebnisse des für Herbst 2026 terminierten Runden Tisches vor der Auswertung der behördlichen Stellungnahmen tatsächlich in den Abwägungsprozess einfließen.
4. Klärung der Eigentums- und Trägerfrage:
   Sollte der Weiterbetrieb der Trabrennbahn allein durch Pferdesport- und Verpachtungserlöse dauerhaft defizitär bleiben, wird die öffentliche Hand (Land Berlin) entscheiden müssen, ob sie von ihrem Vorkaufsrecht oder Ankaufoptionen Gebrauch macht, um das Areal als öffentlichen Landschafts- und Kulturraum („Domäne Karlshorst“) dauerhaft dem Markt zu entziehen.