zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB
Bebauungsplan-Entwurf 11-178 „Trabrennbahn Karlshorst“, Begründung Stand 12. August 2026

An
Bezirksamt Lichtenberg von Berlin
Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung

Berlin,den 24.9.2026

Sehr geehrte Damen und Herren,

Karlshorst e.V. nimmt im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zum Vorentwurf des Bebauungsplans 11-178 „Trabrennbahn Karlshorst“, Bearbeitungsstand 12.08.2026, erneut Stellung.

Die Stellungnahme bezieht sich auf den Bebauungsplanentwurf, die Begründung, die beiden städtebaulichen Varianten, die Themenblätter sowie die vorliegenden Fachgutachten. Wir beantragen, sämtliche nachfolgenden Einwendungen, Anregungen und Prüfaufträge vollständig in die Abwägung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB einzustellen und die Ergebnisse der Abwägung nachvollziehbar zu dokumentieren.

Karlshorst e.V. lehnt die derzeit vorgesehene umfangreiche Wohn- und Mischgebietsentwicklung ab. Die Planung gefährdet aus unserer Sicht die Funktionsfähigkeit des historischen Pferdesportstandorts, des inklusiven Reittherapiezentrums, des Veranstaltungsortes sowie des ökologisch und klimatisch bedeutsamen Freiraums am Übergang zur Wuhlheide.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Götz Frommer
Vorsitzender

Karlshorst e.V.
Oskarstrasse 6,
10318 Berlin
+49 30 5086054
info@karlshorst.de
www.karlshorst.de

I. Ergänzender Prüf- und Abwägungsmangel: fehlende verbindliche Wohnungszahl

1. Anlass und Befund

Der Bebauungsplan setzt keine verbindliche Höchstzahl der zulässigen Wohnungen fest. Die Begründung nennt je nach Variante eine Größenordnung von etwa 650 bis 780 Wohnungen. [1]

Die vorliegenden Fachgutachten untersuchen jedoch jeweils konkrete Annahmen: Die Verkehrsuntersuchung der Hauptvariante geht von rund 650 Wohnungen aus; die Verkehrsuntersuchung der Nebenvariante berücksichtigt rund 780 Wohnungen. Eine nachvollziehbare Untersuchung der tatsächlich aufgrund der Festsetzungen maximal zulässigen Wohnungszahl und einer realistischen ungünstigsten Wohnungsstruktur ist nicht erkennbar. [9][10]

Dies ist für die fachliche Bewertung erheblich. Die Anzahl der Wohnungen beeinflusst unter anderem:

• Einwohnerzahl und Bevölkerungsstruktur,
• Kfz-, Rad- und Fußverkehr,
• ÖPNV-Nachfrage,
• Stellplatz- und Fahrradabstellplatzbedarf,
• Lärm und planbedingte Schallreflexionen,
• Bedarf an Kita-, Schul- und Spielflächen,
• Freiraum- und Klimaauswirkungen,
• Wasserverbrauch und Entwässerung,
• Auswirkungen auf bestehende schutzwürdige Nutzungen.

Die Begründung leitet selbst aus der geplanten Wohnnutzung einen Bedarf von etwa 64 bis 76 Kitaplätzen sowie etwa 70 bis 84 Grundschulplätzen ab. Gerade diese Bedarfe hängen unmittelbar von der tatsächlichen Zahl der Wohnungen, der Wohnungsgrößen und der zu erwartenden Haushalts- und Bevölkerungsstruktur ab. [1]

2. Rechtliche Bedeutung

Eine fehlende ausdrückliche Festsetzung einer Wohnungszahl ist nicht ohne Weiteres rechtswidrig. Die zulässige Wohnungszahl kann sich grundsätzlich mittelbar aus den Festsetzungen zum Baugebiet, zur Grund- und Geschossfläche, zu Baugrenzen, Vollgeschossen und Gebäudehöhen ergeben.

Planungsrechtlich erforderlich ist jedoch, dass die Gemeinde die durch den Bebauungsplan ermöglichte Ausnutzung zutreffend ermittelt und die daraus folgenden Auswirkungen vollständig in die Abwägung einstellt. Wenn die Gutachten nur konkrete Projektannahmen untersuchen, während die Festsetzungen eine abweichende oder höhere Ausnutzung ermöglichen, fehlt eine belastbare Grundlage für die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB.

Eine bloße Bezugnahme auf städtebauliche Konzepte oder eine unverbindliche Wohnungsprognose genügt nicht, wenn die entscheidungserheblichen Gutachten von dieser Zahl abhängen. Dies gilt insbesondere für Verkehr, Lärm, Umwelt, Klima und soziale Infrastruktur.

3. Ergänzende Anträge

Karlshorst e.V. beantragt daher ergänzend:

1. die maximal aufgrund des Bebauungsplans zulässige Wohnungszahl nachvollziehbar zu ermitteln;
2. eine verbindliche Begrenzung der Wohnungszahl oder eine gleichwertige Begrenzung der wohnungsbezogenen Nutzungsintensität zu prüfen;
3. sämtliche Fachgutachten auf Grundlage dieser maximal zulässigen Wohnungszahl zu aktualisieren;
4. zusätzlich eine ungünstigste realistische Wohnungsstruktur mit einem hohen Anteil kleiner Wohnungen zu untersuchen;
5. die daraus folgenden Auswirkungen auf Verkehr, Lärm, Klima, Umwelt und soziale Infrastruktur in die Abwägung einzustellen;
6. den Bebauungsplan nicht festzusetzen, solange diese Prüfungen nicht vollständig vorliegen.

Bis zur Klärung dieser Frage können die vorliegenden Gutachten nicht ohne Weiteres als Nachweis dafür angesehen werden, dass die durch den Bebauungsplan ermöglichten Nutzungen und deren Folgewirkungen vollständig untersucht wurden.

II. Anträge

1. Planungsziel ändern

Das Bezirksamt wird aufgefordert, das Planungsziel des Bebauungsplans grundlegend zu ändern.

Anstelle der vorgesehenen allgemeinen Wohngebiete WA 1 bis WA 3 und urbanen Gebiete MU 2 bis MU 5 ist der gesamte Geltungsbereich vorrangig als zusammenhängender Standort für

• Pferdesport und Pferdehaltung,
• Reittherapie und Inklusion,
• Sport und Erholung,
• Kultur und Denkmalpflege,
• Natur-, Klima- und Gewässerschutz,
• öffentliche Grün- und Freiflächen

zu entwickeln.

Wohn- und gewerbliche Bauflächen sind aus dem Vorentwurf zu streichen. Stattdessen ist ein gemeinwohlorientiertes Entwicklungs- und Betriebskonzept nach dem Vorbild der Domäne Dahlem beziehungsweise einer „Domäne Karlshorst“ ergebnisoffen zu prüfen.

2. Hilfsantrag: Wohnungsbauflächen streichen

Hilfsweise wird beantragt, das WA 1, die WA 2 und WA 3 der Nebenvariante sowie die MU 2 bis MU 5 der Hauptvariante nicht weiterzuverfolgen.

Die Prüfung muss berücksichtigen, dass die Wohnnutzung zu erheblichen Konflikten mit Verkehrslärm, Veranstaltungs- und Sportlärm, Pferdesport, Natur- und Artenschutz sowie mit der langfristigen Entwicklungsfähigkeit des Standorts führt.

3. Hilfsantrag: Variantenvergleich vertiefen

Falls an Wohn- oder Mischgebieten festgehalten wird, ist ein ergebnisoffener Variantenvergleich vorzulegen. Dieser muss mindestens umfassen:

1. Hauptvariante mit urbanen Gebieten entlang der Treskowallee.
2. Nebenvariante mit allgemeinen Wohngebieten entlang der Treskowallee.
3. Variante ohne Wohnungsbau mit vollständiger Sicherung von Sport, Pferdesport, Natur, Kultur und Erholung.
4. Variante mit deutlich reduzierter Randbebauung und vollständiger Freihaltung des Rennbahninnenraums, der Koppelflächen, der Rohrlakebereiche und der für Veranstaltungen notwendigen Freiflächen.
5. Variante einer gemeinwohlorientierten „Domäne Karlshorst“.

Alle Varianten sind hinsichtlich Lärm, Verkehr, Klima, Artenschutz, Wasserhaushalt, Pferdehaltung, Veranstaltungsbetrieb, Infrastrukturfolgen und Wirtschaftlichkeit vergleichend zu bewerten.

4. Pferdesport- und Tierschutzkonzept

Vor einer Fortführung des Bebauungsplanverfahrens ist ein eigenständiges Pferdesport- und Tierschutzkonzept vorzulegen.

Dieses muss insbesondere nachweisen:

• ausreichende und dauerhaft gesicherte Ruhe-, Liege- und Rückzugsbereiche,
• ausreichende Koppel-, Bewegungs- und Auslaufflächen,
• sichere Wegebeziehungen zwischen Ställen, Trainingsflächen, Koppeln und Reitplätzen,
• ausreichende Abstände zu Wohngebäuden, Veranstaltungsflächen, Straßen und Stellplätzen,
• Schutz vor Baustellen-, Verkehrs-, Licht-, Veranstaltungs- und Sportlärm,
• Sicherung der artgemäßen Bewegung und der betrieblichen Abläufe,
• Vermeidung von Nutzungskonflikten zwischen Pferdesport und heranrückender Wohnbebauung,
• dauerhafte Funktionsfähigkeit des inklusiven Pferdesport- und Reittherapiezentrums.

Das Konzept ist von einer fachlich qualifizierten, unabhängigen Stelle zu erstellen und mit der zuständigen Veterinär- und Lebensmittelaufsicht sowie der Naturschutzbehörde abzustimmen.

5. Veranstaltungs- und Betriebskonzept

Vor einer Festsetzung von Wohngebieten ist ein verbindliches Veranstaltungs- und Betriebskonzept vorzulegen.

Es muss darstellen:

• Art, Anzahl, Größe und Dauer der geplanten Veranstaltungen,
• Nutzung der Tribüne, des Parkplatzes, der Freiflächen und des Innenraums,
• Besucherzahlen und An- und Abreise,
• Veranstaltungsverkehr und Stellplatzbedarf,
• Beschallung und Beleuchtung,
• Veranstaltungszeiten einschließlich Nachtzeiten,
• Auswirkungen auf Pferde, Tiere, Wohnnutzungen und bestehende Nachbarschaften,
• organisatorische Maßnahmen zur Vermeidung von Konflikten.

Es ist insbesondere auszuschließen, dass die spätere Wohnbebauung zu einer schrittweisen Einschränkung des Rennbahn-, Kultur- und Veranstaltungsbetriebs führt.

6. Artenschutz und Biotopschutz vollständig klären

Die artenschutzrechtliche Prüfung ist zu vervollständigen und vor der politischen Entscheidung über den Bebauungsplan öffentlich nachvollziehbar vorzulegen.

Dabei sind insbesondere zu berücksichtigen:

• Haubenlerche,
• Steinschmätzer,
• Braunkehlchen,
• Sumpfrohrsänger,
• Rauchschwalbe,
• Mauersegler,
• Waldkauz,
• Grünspecht,
• Fledermäuse,
• Zauneidechsen,
• Heldbock,
• Feldhase,
• Rote Waldameise,
• Blauflügelige Ödlandschrecke,
• weitere nach Bundesnaturschutzgesetz besonders oder streng geschützte Arten.

Die Planung darf erst fortgeführt werden, wenn nachgewiesen ist, dass die Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 BNatSchG nicht eintreten oder durch vorgezogene, dauerhaft funktionsfähige Maßnahmen vermieden werden können.

7. Eingriffs-Ausgleichs-Bilanz vorlegen

Die Eingriffs-Ausgleichs-Bilanz ist vor der weiteren Abwägung zu erstellen und öffentlich auszulegen.

Sie muss mindestens enthalten:

• eine nachvollziehbare Bestandsbilanz,
• eine konkrete Planbilanz für beide Varianten,
• die genaue Flächenbilanz der Versiegelung,
• Verluste und Erhalt von Biotopen,
• Verluste und Erhalt von Bäumen und Gehölzen,
• Eingriffe in Trocken- und Halbtrockenrasen,
• Eingriffe in Feuchtbereiche, Kleingewässer und Rohrlake,
• Eingriffe in Waldflächen,
• Maßnahmen zur Vermeidung und Minderung,
• konkrete Ausgleichsmaßnahmen,
• Zeitplan, Trägerschaft, Finanzierung und dauerhafte Pflege.

Der Ausgleich soll grundsätzlich innerhalb des Geltungsbereichs erfolgen. Eine Verlagerung auf externe Flächen darf nur begründet und als nachrangige Lösung akzeptiert werden.

8. Frühere Kritik transparent auswerten

Das Bezirksamt wird aufgefordert, eine vollständige Abwägungssynopse zu den bisherigen Beteiligungen vorzulegen.

Diese muss insbesondere nachvollziehbar darstellen:

• welche Einwendungen aus der frühzeitigen Beteiligung zur FNP-Änderung 2022 eingegangen sind,
• welche Einwendungen aus dem Einwohnerantrag „Keine Zerstörung der Trabrennbahn“ berücksichtigt wurden,
• welche Stellungnahmen von Bürgerinitiativen, Verbänden und dem BUND eingeflossen sind,
• welche Forderungen zur Sicherung von Pferdesport, Natur, Naherholung und Reittherapie berücksichtigt wurden,
• aus welchen Gründen einzelne Einwendungen zurückgewiesen wurden,
• welche konkreten Planänderungen aus den Einwendungen entstanden sind.

Die Aussage in der Begründung, die Abwägung werde „im weiteren Verfahren ergänzt“, reicht für eine sachgerechte Öffentlichkeitsbeteiligung nicht aus. Die Öffentlichkeit muss erkennen können, ob ihre bisherigen Einwendungen tatsächlich berücksichtigt wurden.

III. Begründung

1. Ungeeignete Grundkonzeption

Der Vorentwurf kombiniert auf einem räumlich begrenzten, ökologisch sensiblen und historisch geprägten Areal mehrere konfliktträchtige Nutzungen:

• etwa 650 bis 780 Wohnungen je nach Planungsstand und Variante,
• Gewerbe und Dienstleistungen,
• Pferdesport und Pferdehaltung,
• Reittherapie,
• Sport- und Freizeitangebote,
• Veranstaltungen mit bis zu 3.000 Besuchenden,
• Stellplätze und Veranstaltungsverkehr,
• Natur- und Biotopschutz,
• Wasserschutzgebiet,
• Denkmalpflege.

Diese Nutzungen ergänzen sich nicht automatisch. Vielmehr bestehen konkrete Zielkonflikte zwischen Wohnruhe, Veranstaltungsbetrieb, Pferdehaltung, Licht, Verkehr, Flächenbedarf, Freiraumschutz und ökologischer Vernetzung.

Der Bebauungsplan löst diese Konflikte bislang nicht, sondern verlagert sie teilweise in spätere Genehmigungs- und Betriebsverfahren. Damit wird die gebotene Konfliktbewältigung im Bebauungsplanverfahren nicht ausreichend gewährleistet.

2. Pferdehaltung und Tierschutz

Die staatlichen Leitlinien zur Beurteilung von Pferdehaltungen unter Tierschutzgesichtspunkten und zum Tierschutz im Pferdesport stellen auf die artspezifischen Bedürfnisse von Pferden ab. Pferde sind Fluchttiere. Sie benötigen sichere, ausreichend große und funktional geeignete Bewegungs-, Ruhe- und Rückzugsbereiche. Störende Einflüsse sind insbesondere während der Ruhephasen zu minimieren.

Der Vorentwurf beschreibt zwar Sondergebiete für Pferdesport, Pferdehaltung und Reittherapie. Er legt jedoch nicht ausreichend fest,

• welche Flächen der Pferdehaltung dauerhaft zur Verfügung stehen,
• welche Bereiche als Ruhezonen dienen,
• wie der Auslauf gesichert wird,
• welche Abstände zu Wohn- und Veranstaltungsflächen erforderlich sind,
• wie Licht- und Lärmeinwirkungen begrenzt werden,
• wie Baustellen und spätere Nutzungsänderungen organisiert werden.

Im SO 2 und SO 3 bestehen erhebliche flexible Bau- und Nutzungsspielräume. Die Begründung rechtfertigt den teilweisen Verzicht auf Baugrenzen mit betrieblichen Anforderungen. Genau dadurch entsteht jedoch ein erheblicher planerischer Unsicherheitsfaktor. Die Öffentlichkeit kann nicht zuverlässig erkennen, welche Flächen langfristig für Pferde frei bleiben.

Die Planung muss deshalb um ein verbindliches Funktions- und Flächenkonzept für Pferdesport und Pferdehaltung ergänzt werden. Ohne diesen Nachweis ist nicht gesichert, dass die Festsetzungen mit den Anforderungen an eine tierschutzgerechte Haltung und Nutzung vereinbar sind.

3. Veranstaltungslärm und Nutzungskonflikt

Die schalltechnischen Untersuchungen zeigen, dass Veranstaltungen ohne Beschallungsanlagen tagsüber überwiegend als nicht oder wenig störend eingeordnet werden können. Für nächtliche Außenveranstaltungen an Tribüne und Parkplatz werden jedoch Überschreitungen der Richtwerte für wenig störende Veranstaltungen prognostiziert.

Bei Veranstaltungen mit Beschallungsanlagen ist eine fachgerechte, richtcharakteristisch ausgerichtete und eingepegelte Beschallung erforderlich. Eine nächtliche Nutzung ist nach der Untersuchung grundsätzlich ausgeschlossen; eine Verschiebung der Nachtzeit bis 23 Uhr wird als Möglichkeit angesprochen. [8]

Diese Ergebnisse belegen, dass die geplante Wohnbebauung die Nutzungsmöglichkeiten der Tribüne und der Außenflächen erheblich beeinflussen kann. Die Begründung verweist ergänzend auf eine Regelung im städtebaulichen Vertrag. Das ist problematisch:

• Ein städtebaulicher Vertrag ist kein Ersatz für eine klare städtebauliche Konfliktbewältigung im Bebauungsplan.
• Betriebsbeschränkungen dürfen nicht lediglich in allgemein gehaltenen Vertragsabsichten angekündigt werden.
• Die Öffentlichkeit muss erkennen können, welche Veranstaltungen künftig zulässig, eingeschränkt oder ausgeschlossen sind.
• Die bestehende und geplante Nutzung der Trabrennbahn darf nicht durch heranrückende Wohnbebauung schleichend entwertet werden.

Vor einer Wohngebietsfestsetzung muss deshalb ein belastbares Veranstaltungs- und Betriebskonzept mit kumulativer Lärmbetrachtung vorgelegt werden.

4. Verkehrslärm

Die schalltechnische Untersuchung stellt für die Nebenvariante fest:

• An den westlichen Baugrenzen von WA 2 und WA 3 werden die Schwellenwerte der Gesundheitsgefährdung um bis zu 1 dB(A) tags und 6 dB(A) nachts überschritten.
• Im WA 3 wird der nächtliche Schwellenwert an seitlichen Baugrenzen um bis zu 2 dB(A) überschritten.
• Der nächtliche Orientierungswert für allgemeine Wohngebiete wird in sämtlichen Bereichen mit potenzieller Wohnbebauung überschritten.
• Im WA 3 beträgt die Überschreitung des nächtlichen Orientierungswerts an der straßenzugewandten Seite bis zu 21 dB(A), an seitlichen Fassaden bis zu 15 dB(A).
• Im WA 2 gibt es keine Gebäudeseite, an der der nächtliche Orientierungswert vollständig eingehalten wird.
• Der Schwellenwert von 65 dB(A) für Außenwohnbereiche wird an den westlichen Fassaden sowie teilweise an Nord- und Südfassaden überschritten. [8]

Damit liegt für die Nebenvariante kein gewöhnlicher Lärmkonflikt, sondern eine städtebaulich besonders problematische Situation vor. Die Begründung räumt selbst ein, dass eine konventionelle Grundrissgestaltung im WA 2 nicht ausreicht und eine Innenpegellösung erforderlich ist.

Die vorgesehenen Innenpegellösungen, besonderen Fensterkonstruktionen und verglasten Außenwohnbereiche können nicht ohne Weiteres als gleichwertiger Ersatz für einen geeigneten Standort und ruhige Außenräume angesehen werden. Die Wohnvariante an der Treskowallee ist deshalb aufzugeben.

5. Sport- und Gewerbelärm

Die Schallgutachten prognostizieren teilweise Überschreitungen der Immissionsrichtwerte für Sportlärm in Ruhezeiten und nachts. Für WA 3 werden bei späten Sportereignissen in der abendlichen Ruhezeit Überschreitungen bis zu 3 dB(A) genannt. Als Lösung werden bauliche Schutzmaßnahmen an den betroffenen Gebäuden empfohlen. [8]

Auch beim Gewerbelärm bestehen Konflikte. Für einen Biergarten werden an einem nahegelegenen Gebäude nachts rechnerische Richtwertüberschreitungen von bis zu 9 dB(A) ausgewiesen. Selbst unter zusätzlichen Annahmen verbleiben relevante Überschreitungen an Wohngebäuden der Varianten. [8]

Die Planung versucht, diese Konflikte durch bauliche Maßnahmen an Wohngebäuden und organisatorische Einschränkungen zu bewältigen. Das kehrt jedoch die eigentliche planerische Reihenfolge um. Nicht der Pferdesport, der Biergarten oder die Veranstaltung sollte sich nachträglich an eine herangerückte Wohnbebauung anpassen müssen. Vielmehr muss die Wohnnutzung so angeordnet werden, dass bestehende und geplante Sport-, Kultur- und Veranstaltungsnutzungen nicht eingeschränkt werden.

6. Verkehrsuntersuchung

Die Verkehrsuntersuchung weist für die Hauptvariante rund 650 Wohnungen, 29.080 m² Gewerbefläche und Sondernutzungen aus. Sie prognostiziert etwa:

• 1.525 Kfz-Fahrten pro Werktag,
• 2.280 Fußwege,
• 1.515 Radwege,
• 2.570 ÖPNV-Wege. [9]

Für die Nebenvariante mit etwa 780 Wohnungen werden etwa prognostiziert:

• 1.325 Kfz-Fahrten pro Werktag,
• 2.260 Fußwege,
• 1.265 Radwege,
• 2.260 ÖPNV-Wege. [10]

Die Unterschiede beruhen unter anderem auf den unterschiedlichen Gewerbeansätzen. Die Gutachten weisen selbst darauf hin, dass die Datengrundlagen beziehungsweise Gewerbeflächen im Bearbeitungsprozess verändert wurden und die Prognosen teilweise als Worst-Case-Betrachtung dienen.

Die Untersuchung bestätigt außerdem:

• Die Treskowallee weist bereits eine hohe Verkehrsbelastung von etwa 21.200 bis 24.100 Kfz pro Werktag auf.
• Im Umfeld bestehen bereits Verkehrsstörungen zu Spitzenzeiten.
• Die Fuß- und Radverkehrsanlagen entsprechen teilweise nicht dem aktuellen Stand der Technik.
• Am S-Bahnhof Karlshorst besteht ein zusätzlicher Bedarf von rund 279 Fahrradabstellplätzen.
• Im Gebiet fehlen derzeit ausreichende Sharing-Angebote.
• Die Kapazitäten des ÖPNV für die zusätzlichen Wege konnten mangels verfügbarer Kapazitätsdaten nicht belastbar bewertet werden. [9][10]

Besonders kritisch ist, dass für Veranstaltungen bis zu 3.000 Besuchende angesetzt werden, die Verkehrsuntersuchung für große Veranstaltungen aber auf gesonderte Verkehrskonzepte verweist. Diese Konzepte sind der Öffentlichkeit zusammen mit der B-Planunterlage vorzulegen.

Ein autoarmes Quartier ist nicht nachgewiesen, wenn für Wohnungen Tiefgaragen und für Veranstaltungen zentrale Stellplatzanlagen vorgesehen werden, ohne die Spitzenbelastungen an Veranstaltungstagen, Rennterminen, Sportveranstaltungen und im Regelbetrieb kumulativ darzustellen.

7. Klimaökologisches Gutachten

Das klimaökologische Gutachten untersucht eine sommerliche, austauscharme Hochdruckwetterlage und stellt fest, dass das Gebiet von einem klimatisch wirksamen Kaltluftstrom aus Richtung Wuhlheide geprägt ist.

Das Gutachten kommt zwar zu dem Ergebnis, die Auswirkungen auf bestehende Wohnbereiche seien insgesamt gering bis mäßig. Es enthält jedoch wichtige Einschränkungen:

• Die geplante Bebauung verändert das bodennahe Strömungsfeld lokal.
• Auf der Lee-Seite der Baukörper nimmt der Kaltluftvolumenstrom ab.
• Im Bereich Treskowallee/Am Carlsgarten werden technisch Abnahmen von mehr als 10 Prozent ausgewiesen.
• Die Planung führt lokal zu einer Zunahme der Wärmebelastung.
• Innerhalb des Plangebiets entstehen Bereiche mit sehr hoher PET von mehr als 41 °C.
• Der Entfall vorhandener Vegetation verschlechtert teilweise die Aufenthaltsqualität.
• Dachbegrünung auf vier- bis fünfgeschossigen Gebäuden hat im bodennahen Aufenthaltsbereich nur eine begrenzte Kühlwirkung.
• Die positive Wirkung von Begrünung hängt von einem ausreichenden Wasserangebot ab. [6][7]

Das Gutachten ist daher nicht als Freibrief für die vorgesehene Dichte zu verstehen. Es empfiehlt ausdrücklich, die Durchlässigkeit des Quartiers, breite Freiflächen, Baumpflanzungen, Schatten, Wasserflächen, Fassadenbegrünung und klimaangepasste Freiraumgestaltung sicherzustellen.

Diese Empfehlungen müssen in verbindliche Festsetzungen übersetzt werden. Die Formulierung, Dachbegrünung, Versickerung und Baumpflanzungen würden „geprüft“, reicht nicht aus.

8. Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag

Der artenschutzrechtliche Fachbeitrag weist eine Vielzahl geschützter Arten und Lebensstätten nach.

Besonders relevant sind:

• 60 nachgewiesene Vogelarten,
• 48 Brutvogelarten,
• fünf Fledermausarten,
• Zauneidechsen mit Reproduktionsnachweis,
• Heldbock,
• Feldhase,
• Rote Waldameise,
• Blauflügelige Ödlandschrecke,
• zahlreiche Höhlenbäume,
• Rauchschwalbenkolonien im Kompaktstall,
• Mauersegler an der Tribüne,
• Haubenlerche auf den Koppeln,
• Steinschmätzer und Braunkehlchen im Innenbereich der Rennbahn. [11]

Der Fachbeitrag beschreibt erhebliche mögliche Wirkfaktoren:

• Flächen- und Biotopinanspruchnahme,
• Bodenversiegelung,
• Baumfällungen,
• Gebäudeabrisse,
• Zerstörung von Habitaten,
• Barrierewirkung,
• Bewegungen durch Maschinen und Fahrzeuge,
• Lärm, Licht und Erschütterungen,
• betriebsbedingte Störungen.

Vorgeschlagen werden unter anderem:

• Bauzeitenregelungen,
• kontinuierliche Bauausführung,
• Kontrollen vor Baumfällungen und Gebäudeabrissen,
• Schutzmaßnahmen für Fledermäuse und Vögel,
• Reptilien- und Amphibienschutzzäune,
• Umsiedlung von Zauneidechsen,
• Umsiedlung von Ameisennestern,
• insektenfreundliche Beleuchtung,
• Vogelschlagschutz,
• Umweltbaubegleitung,
• Ersatzniststätten und Fledermauskästen,
• Ersatzhabitate für Zauneidechsen. [11]

Der Fachbeitrag zeigt damit gerade nicht, dass die Planung konfliktfrei ist. Er zeigt, dass die Planung umfangreiche Eingriffe und ein komplexes, dauerhaft zu überwachendes Ausgleichssystem voraussetzt.

IV. Anforderungen an die weitere Planung

Für den Fall, dass das Verfahren fortgeführt wird, werden folgende Mindestanforderungen gestellt:

1. Vollständige Unterlagen

Alle Gutachten, Karten, Anlagen und Betreiberkonzepte sind vollständig, barrierefrei und in einer für die Öffentlichkeit auswertbaren Form bereitzustellen.

Dies betrifft insbesondere:

• vollständige Schallgutachten einschließlich Pegeltabellen,
• vollständige Verkehrsuntersuchungen,
• klimaökologische Modellkarten,
• artenschutzrechtlichen Fachbeitrag,
• Biotoptypenkartierungen,
• Eingriffs-Ausgleichs-Bilanz,
• Veranstaltungskonzept,
• Pferdesport- und Tierschutzkonzept,
• Entwurf des städtebaulichen Vertrags,
• Folgekostenberechnung,
• Infrastruktur- und Finanzierungskonzept.

2. Wohnungszahl und Ausnutzungsrahmen

Vor einer weiteren Abwägung ist transparent darzustellen, welche Wohnungszahl der Bebauungsplan maximal ermöglicht.

Dabei sind insbesondere folgende Parameter zusammenzuführen:

• zulässige Geschossflächen,
• Baugrenzen und Baukörperausweisungen,
• Vollgeschosse und Gebäudehöhen,
• Flächen für Aufenthaltsräume in Nicht-Vollgeschossen,
• mögliche Grundriss- und Wohnungsgrößen,
• zulässige beziehungsweise realistische Aufteilung in kleine und große Wohnungen,
• Auswirkungen von Staffelgeschossen,
• mögliche Änderungen durch Grundstücksteilungen oder Zusammenlegungen.

Auf dieser Grundlage sind die Gutachten zu aktualisieren. Zusätzlich ist ein Szenario mit einer ungünstigsten realistischen Wohnungsstruktur und einem hohen Anteil kleiner Wohnungen zu untersuchen.

3. Keine Verlagerung zentraler Konflikte

Zentrale Konflikte dürfen nicht lediglich auf spätere Baugenehmigungs-, Zulassungs- oder Betriebsverfahren verlagert werden. Dies gilt insbesondere für:

• Lärm von Veranstaltungen,
• Sportlärm,
• Biergarten- und Gastronomienutzung,
• Pferdehaltung,
• Auslauf- und Ruheflächen,
• Verkehr und Stellplätze,
• Lichtimmissionen,
• artenschutzrechtliche CEF-Maßnahmen,
• öffentliche Grünflächen und ihre Pflege.

4. Städtebaulicher Vertrag

Der städtebauliche Vertrag ist vor der abschließenden politischen Entscheidung über den Bebauungsplan offenzulegen oder zumindest in seinen entscheidungserheblichen Bestandteilen öffentlich nachvollziehbar zu machen.

Er muss insbesondere verbindlich regeln:

• 30 Prozent mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum,
• Kita-, Schul- und Spielplatzfolgekosten,
• unentgeltliche Übertragung öffentlicher Grünflächen,
• Herstellung und Unterhaltung von Wegen,
• Pferdesport- und Reittherapieflächen,
• öffentliche Zugänglichkeit,
• Artenschutzmaßnahmen,
• CEF- und FCS-Maßnahmen,
• Veranstaltungsbeschränkungen,
• Lärmschutz für Bestandswohnungen,
• Bürgschaften, Fristen und Vertragsstrafen,
• Sicherung der Maßnahmen unabhängig von Eigentümerwechseln.

V. Zusammenfassende Bewertung

Der Vorentwurf ist in der vorliegenden Form nicht abwägungsreif.

Er wirft insbesondere folgende ungeklärte oder unzureichend gelöste Fragen auf:

1. Wie viele Wohnungen ermöglicht der Bebauungsplan aufgrund seiner Festsetzungen tatsächlich maximal?
2. Bilden die Gutachten diese maximal zulässige Wohnungszahl oder nur konkrete Projektannahmen von rund 650 beziehungsweise 780 Wohnungen ab?
3. Wie soll der Pferdesport unter Bedingungen einer heranrückenden Wohnbebauung dauerhaft und tierschutzgerecht funktionieren?
4. Wie sollen Veranstaltungen mit bis zu 3.000 Besuchenden stattfinden, ohne durch Wohnnutzung schrittweise eingeschränkt zu werden?
5. Wie werden die erheblichen Verkehrslärmüberschreitungen, insbesondere in WA 2 und WA 3, städtebaulich verantwortet?
6. Wie werden Sport-, Gewerbe- und Veranstaltungslärm kumulativ bewertet?
7. Wie werden die nachgewiesenen geschützten Arten und Lebensstätten tatsächlich erhalten?
8. Wie werden die erheblichen Eingriffe in Biotope, Gehölze und Böden ausgeglichen?
9. Wie wird die Funktion der Rohrlake und des Kaltluftsystems dauerhaft gesichert?
10. Wie werden zusätzliche Kitas, Schulen, Spielflächen, Verkehrs- und ÖPNV-Kapazitäten finanziert?
11. Welche Kritik aus früheren Beteiligungen wurde konkret berücksichtigt?
12. Warum wird nicht ernsthaft eine Alternative ohne Wohnungsbau geprüft?

Die Planung verfolgt gegenwärtig den falschen Ausgangspunkt. Sie versucht, die Wohn- und Verwertungsinteressen zur Grundlage zu machen und Pferdesport, Natur, Denkmale, Reittherapie und Veranstaltungen daran anzupassen. Sachgerechter wäre die umgekehrte Reihenfolge:

Zuerst sind die dauerhaften Funktionen des Standorts – Pferdesport, Tierschutz, Natur, Klima, Wasser, Denkmal, Kultur und Erholung – verbindlich zu bestimmen. Erst danach darf geprüft werden, ob und in welchem Umfang ergänzende Nutzungen überhaupt verträglich sind.

VI. Schlussanträge

Karlshorst e.V. beantragt abschließend:

1. Das Verfahren zum Bebauungsplan 11-178 in der vorliegenden Form nicht fortzuführen.
2. Die Wohn- und Mischgebietsausweisungen aus dem Vorentwurf zu streichen.
3. Eine gemeinwohlorientierte Alternative „Domäne Karlshorst“ zu prüfen.
4. Die dauerhafte Sicherung von Pferdesport, Reittherapie, Natur, Kultur, Denkmal und Erholung zum vorrangigen Planungsziel zu machen.
5. Die maximal zulässige Wohnungszahl nachvollziehbar zu ermitteln und die Auswirkungen auf Grundlage dieser Zahl sowie einer ungünstigsten realistischen Wohnungsstruktur neu zu untersuchen.
6. Die artenschutzrechtlichen, lärmbezogenen, verkehrlichen und klimatischen Konflikte vollständig und kumulativ zu untersuchen.
7. Sämtliche entscheidungserheblichen Unterlagen, insbesondere den städtebaulichen Vertrag, transparent offenzulegen.
8. Nach Überarbeitung eine erneute, vollständige und ergebnisoffene Öffentlichkeitsbeteiligung durchzuführen.

Quellen- und Anlagenverzeichnis

A. Verfahrensunterlagen

1. Begründung zum Bebauungsplan 11-178 „Trabrennbahn Karlshorst“, Bearbeitungsstand 12.08.2026, 210 Seiten.
2. Bebauungsplanentwurf 11-178, Bearbeitungsstand 12.08.2026, Planzeichnung.
3. Städtebauliches Konzept Variante 1, Stand 12.08.2026.
4. Städtebauliches Konzept Variante 2, Stand 12.08.2026.
5. Themenblätter zum Bebauungsplan 11-178, Stand 13.08.2026.
6. Klimaökologisches Gutachten Variante 1, GEO-NET Umweltconsulting GmbH, Mai 2026.
7. Klimaökologisches Gutachten Variante 2, GEO-NET Umweltconsulting GmbH, Mai 2026.
8. Schalltechnische Untersuchung Variante 1, ALB Akustiklabor Berlin, Bericht TRE 22.232.01 P vom 28.05.2026.
9. Schalltechnische Untersuchung Variante 2, ALB Akustiklabor Berlin, Bericht TRE 22.232.02 P vom 28.05.2026.
10. Verkehrsuntersuchung Variante 1, Ramboll Deutschland GmbH, 18.05.2026.
11. Verkehrsuntersuchung Variante 2, Ramboll Deutschland GmbH, 18.05.2026.
12. Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag zum Bebauungsplan 11-178, Stand 31.07.2026.
13. Biotoptypenkartierung und Ergebnisse der faunistischen Untersuchungen, Stand 30.11.2023.
14. Biotoptypenkartierung Flora, Stand 17.06.2024.
15. Karte der Biotoptypen Flora, Stand 01.06.2026.
16. Karte der Biotoptypen und Ergebnisse der faunistischen Untersuchungen, Stand 30.11.2023.

B. Rechts- und Fachgrundlagen

1. Baugesetzbuch, insbesondere §§ 1, 1a, 2, 2a, 3 und 9 BauGB.
2. Bundes-Immissionsschutzgesetz, insbesondere §§ 3 und 50 BImSchG.
3. Bundesnaturschutzgesetz, insbesondere §§ 30, 39 und 44 BNatSchG.
4. Berliner Naturschutzgesetz.
5. DIN 18005 und DIN 18005 Beiblatt 1 – Schallschutz im Städtebau.
6. Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm – TA Lärm.
7. Sportanlagenlärmschutzverordnung – 18. BImSchV.
8. Berliner Veranstaltungslärmverordnung.
9. Leitlinien des Bundes zur Beurteilung von Pferdehaltungen unter Tierschutzgesichtspunkten.
10. Leitlinien des Bundes zum Tierschutz im Pferdesport.
11. VDI 3787, Blatt 2 und Blatt 5, Umweltmeteorologie.
12. Berliner Lärmleitfaden für die verbindliche Bauleitplanung.

C. Weitere politische und zivilgesellschaftliche Grundlagen

• Einwohnerantrag „Keine Zerstörung der Trabrennbahn“, 2021.
• Konzept „Domäne Karlshorst“ nach dem Vorbild der Domäne Dahlem.
• Aktuelles Bürgerbegehren zur Zukunft der Trabrennbahn Karlshorst.
• Frühere Stellungnahmen von Bürgerinitiativen, Bürgerverein und Umweltverbänden, soweit sie dem Bezirksamt vorliegen.

D. Ergänzende Quellenhinweise

• [1] Begründung zum Bebauungsplan 11-178, insbesondere Ausführungen zur Wohnungszahl, zum Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung und zu den Folgebedarfen.
• [6][7] Klimaökologische Gutachten, Varianten 1 und 2, Mai 2026.
• [8] Schalltechnische Untersuchungen, Varianten 1 und 2, ALB Akustiklabor Berlin, 28.05.2026.
• [9][10] Verkehrsuntersuchungen, Varianten 1 und 2, Ramboll Deutschland GmbH, 18.05.2026.
• [11] Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag, Stand 31.07.2026.