In Lichtenberg wird Stadtentwicklung gerade neu geschrieben. Mit dem Wohnungsbau-Turbo setzt der Bezirk auf schnellere Genehmigungen, kürzere Wege und eine stärkere Verlagerung politischer Entscheidungen in die Verwaltung. Das klingt nach Pragmatismus in Zeiten der Wohnungsnot. Tatsächlich aber markiert es einen tiefen Eingriff in die Logik kommunaler Stadtplanung: Verfahren werden beschleunigt, Abwägungen verdichtet, Verantwortung konzentriert.
Im Zentrum dieser neuen Machtarchitektur steht die zuständige Bezirksstadträtin Camilla Schuler. Denn bei Vorhaben nach § 31 Absatz 3, § 34 Absatz 3b oder § 246e BauGB liegt die erforderliche Zustimmung der Gemeinde in Lichtenberg nicht bei der BVV, sondern bei der Bezirksstadträtin für Stadtentwicklung, Bauen, Facility Management und Jugend und Familie. Die BVV wird informiert, aber nicht entscheidend beteiligt. Aus demokratischer Auseinandersetzung wird damit in wesentlichen Teilen exekutive Steuerung.
Ein Turbo mit politischer Richtung
Seit Oktober 2025 erlaubt das Wohnungsbau-Beschleunigungsgesetz weitreichende Abweichungen vom bisherigen Bauplanungsrecht, um schneller zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. In Lichtenberg wird dieses Instrument ausdrücklich als Chance verstanden, Vorhaben zügiger zu ermöglichen und zugleich an städtebaulichen Zielen festzuhalten. Das Bezirksamt betont, dass auch der Turbo nicht nur mehr Wohnungen liefern, sondern eine qualitätsvolle Entwicklung des Bezirks sichern solle.
Doch genau an dieser Stelle beginnt das politische Problem. Je weiter die rechtlichen Spielräume für Abweichungen reichen, desto größer wird die Bedeutung derjenigen Instanz, die über ihre Anwendung entscheidet. In Lichtenberg ist das nicht das Parlament des Bezirks, sondern die Verwaltungsspitze. Camilla Schuler wird damit zur Schlüsselfigur eines Modells, in dem Beschleunigung und Kontrolle in einer Hand zusammenlaufen.
Die rechtlichen Grenzen des Turbos
So weitreichend der Begriff „Turbo“ klingt, so begrenzt ist er rechtlich tatsächlich. § 246e BauGB erlaubt zwar bis zum 31. Dezember 2030 Abweichungen von bauplanungsrechtlichen Vorschriften für die Errichtung, Erweiterung, Änderung oder Erneuerung von Gebäuden sowie für Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken. Eine Abweichung von anderen Rechtsbereichen ist aber ausdrücklich ausgeschlossen; genannt werden etwa Raumordnungsrecht, Immissionsschutzrecht, Naturschutzrecht und Bauordnungsrecht. Der Turbo ist also kein Hebel, um sämtliches Recht beiseitezuschieben, sondern ein Ausnahmeinstrument innerhalb engerer gesetzlicher Grenzen.
Hinzu kommt: Im Außenbereich bestehen zusätzliche Schranken. Vorhaben können dort nur im Zusammenhang mit dem Innenbereich und im Benehmen mit dem Umwelt- und Naturschutzamt genehmigt werden. Zudem müssen bei allen Abweichungen nachbarliche Interessen gewürdigt und öffentliche Belange berücksichtigt werden. Der Bezirk hält ausdrücklich fest, dass selbst eine gemeindliche Zustimmung noch keine Baugenehmigung darstellt; diese kann trotz Zustimmung weiterhin versagt werden.
Noch wichtiger ist die politische Grenze des Instruments: Es gibt keinen Rechtsanspruch auf Zustimmung der Gemeinde. Die Entscheidung kann erteilt oder versagt werden und muss nicht begründet werden. Gerade diese Kombination ist heikel: große Ermessensmacht, geringe Begründungspflicht, hohe politische Wirkung. Der Wohnungsbau-Turbo verdichtet damit nicht nur Bauvolumen, sondern auch Verantwortung.
Ilsekiez: Wenn Verdichtung auf Widerstand trifft
Wie scharf diese neue Logik in der Praxis wird, zeigt der Ilsekiez in Karlshorst. Dort entzündet sich seit Langem Streit an der Frage, wie weit Nachverdichtung in einem bestehenden Wohngebiet gehen darf. Die Bürgerinitiative verweist auf grüne Innenhöfe, gewachsene Wohnstrukturen und ökologische Qualitäten, die durch zusätzliche Bebauung unter Druck geraten könnten. Zugleich wird deutlich, dass das Bezirksamt gemeinsam mit der zuständigen Stadträtin eine politische und fachliche Lösung zugesagt habe.
Gerade der Ilsekiez macht sichtbar, wo der Turbo an seine Legitimitätsgrenze stößt. Die Lichtenberger Leitlinien nennen ausdrücklich die Vermeidung von Innenhofbebauung, flächensparendes Bauen, klimagerechte Entwicklung und den Schutz bestehender Quartiersstrukturen als maßgebliche städtebauliche Prinzipien. Ein Vorhaben, das zwar Wohnungen schafft, zugleich aber soziale, ökologische und klimatische Ausgleichsräume zerstört, berührt deshalb nicht nur eine Planungsfrage, sondern den Kern der bezirklichen Selbstbindung.
Für Schuler bedeutet das: Sie muss nicht abstrakt über Wohnungsbau urteilen, sondern konkret darüber, wo Verdichtung politisch und rechtlich noch vertretbar ist. Im Ilsekiez fällt diese Entscheidung besonders ins Gewicht, weil hier das Spannungsverhältnis zwischen Beschleunigung und Quartiersschutz offen zutage tritt. Der Bauturbo ist an solchen Orten keine neutrale Verwaltungsabkürzung, sondern ein Instrument mit unmittelbarer Wirkung auf Nachbarschaften.
Trabrennbahn Karlshorst: Vom Entwicklungsraum zum Beschleunigungsfall
Noch weitreichender ist die Situation bei der Trabrennbahn Karlshorst. Dort geht es nicht um einzelne Ergänzungsbauten, sondern um einen großräumigen Entwicklungsraum mit hoher symbolischer und stadtstruktureller Bedeutung. Seit Jahren wird über die Zukunft des Areals diskutiert, über Bebauung, Nutzungen, Freiflächen, Verkehr und die Frage, wie das Gelände überhaupt in das umgebende Quartier eingebettet werden soll. Zugleich steht die Trabrennbahn exemplarisch für die Tendenz, große Flächen über beschleunigte Mechanismen früher und direkter in Wert zu setzen.
Die Lichtenberger Leitlinien sehen für größere und komplexere Projekte ausdrücklich ein vorgelagertes informelles Verfahren mit früher Abstimmung und Bauturbo-Konferenz vor. Das zeigt zweierlei: Zum einen weiß das Bezirksamt, dass gerade große Vorhaben nicht einfach im Schnelllauf abgearbeitet werden können. Zum anderen wird deutlich, dass die eigentlichen Aushandlungen zunehmend vor den sichtbaren politischen Verfahren stattfinden. Was als Koordination beschrieben wird, ist in Wahrheit auch eine Verlagerung von Konflikten in verwaltungsnahe Räume.
Für die Trabrennbahn Karlshorst ist das besonders brisant. Denn wo ein großes Areal neu geordnet wird, geht es nie nur um Wohnungen, sondern auch um Infrastruktur, Grün, Wegebeziehungen, Nutzungsmischung, soziale Einrichtungen und die langfristige Identität eines Ortsteils. Wird an einem solchen Ort mit dem Instrument der beschleunigten Ausnahme gearbeitet, stellt sich zwangsläufig die Frage, ob Stadtentwicklung noch über ein geordnetes Planverfahren gesteuert wird — oder zunehmend über punktuelle Zustimmungsmacht.
Die problematische Rolle städtebaulicher Verträge
Besonders konfliktträchtig wird der neue Kurs dort, wo er durch städtebauliche Verträge abgesichert werden soll. Die Lichtenberger Vorlage beschreibt diese Verträge als Mittel zur Qualitätssicherung. Bei größeren Vorhaben könnten über sie gemeinwohlorientierte Leistungen wie bezahlbarer Wohnraum, Gemeinschaftsflächen, Anforderungen an Architektur und Außenanlagen oder besondere Rücksicht auf unterschiedliche Wohnbedürfnisse verbindlich geregelt werden. Auf den ersten Blick klingt das vernünftig: Wer schneller bauen darf, soll dem Quartier auch etwas zurückgeben.
Doch gerade hier entstehen strukturelle Interessenkonflikte. Städtebauliche Verträge sind keine neutralen Gemeinwohlgaranten, sondern Verhandlungsergebnisse zwischen Bezirk und Vorhabenträger. Der Bezirk will soziale und städtebauliche Gegenleistungen sichern, der Investor will Baurecht, Tempo und Wirtschaftlichkeit. Je höher die Auflagen, desto mehr geraten Rendite, Realisierungsdruck und Finanzierungsmodelle unter Spannung. Je niedriger die Anforderungen, desto größer die Gefahr, dass die öffentliche Hand ihre stärkste Verhandlungsposition ausgerechnet in dem Moment preisgibt, in dem private Interessen am größten sind.
Hinzu kommt ein zweites Problem: Städtebauliche Verträge können rechtliche Grenzen nicht überspielen. Sie dürfen nicht dazu dienen, Schutzregime auszuhebeln oder materielle Schranken des Bau- und Fachrechts informell zu umgehen. Die Vorlage stellt klar, dass Milieuschutzgebiete, Erhaltungsgebiete, Sanierungsgebiete und förmlich festgelegte Entwicklungsgebiete nicht durch den Wohnungsbau-Turbo unterlaufen werden dürfen. Verträge können Qualität absichern, aber sie können fehlende Zulässigkeit nicht heilen.
Politisch noch heikler ist, dass solche Verträge häufig gerade dort zum Einsatz kommen, wo große Vorhaben umstritten sind. Dann verschiebt sich die Debatte: Nicht mehr die Frage dominiert, ob ein Projekt städtebaulich richtig ist, sondern wie viele Zugeständnisse es braucht, damit es akzeptabel erscheint. Aus Planung wird Tauschlogik. Aus öffentlicher Abwägung wird konditionierte Zustimmung.
Verwaltungsmacht statt offener Auseinandersetzung
Lichtenberg formuliert für die Anwendung des Turbos durchaus anspruchsvolle Maßstäbe: Belichtung, Besonnung, Belüftung, Lärmschutz, Wohnungsmix, Erschließung, soziale Infrastruktur, Nutzungsmischung, Schutz von Gewerbestandorten und Schonung von Innenhöfen. All das sind sinnvolle Kriterien. Aber sie lösen den Grundkonflikt nicht auf. Denn je dichter und schneller Verfahren werden, desto weniger Raum bleibt für eine breite politische Auseinandersetzung darüber, welches Stadtbild der Bezirk eigentlich verfolgt.
Der neue Kurs verändert damit die Grammatik lokaler Demokratie. Konflikte verschwinden nicht; sie werden nur verlagert. Weg aus langwierigen, sichtbaren Planungsprozessen, hinein in Zustimmungsvorbehalte, informelle Vorabstimmungen und Vertragsverhandlungen. Das ist effizienter. Aber es ist auch angreifbarer, weil Entscheidungen stärker an Personen, Ressorts und verwaltungsinterne Abwägungen gebunden werden.
Camilla Schuler trägt in diesem Modell die Hauptlast. Sie ist nicht nur Fachpolitikerin, sondern die politische Schaltstelle eines Systems, das beschleunigen will, ohne seine Legitimation zu verlieren. Im Ilsekiez heißt das: Sie muss zeigen, ob Schutz von Freiräumen und gewachsenen Quartieren mehr ist als eine Formel. An der Trabrennbahn Karlshorst heißt das: Sie muss beweisen, dass große Entwicklung nicht auf frühzeitige Beschleunigung reduziert wird. Und bei städtebaulichen Verträgen heißt es: Sie muss verhindern, dass Gemeinwohl zur Verhandlungsmasse schrumpft.
Was jetzt sichtbar wird
Der Wohnungsbau-Turbo ist in Lichtenberg daher weit mehr als ein Instrument zur Verfahrensbeschleunigung. Er markiert einen Wandel von der breit austarierten Stadtentwicklung hin zu einer stärker exekutiv geführten Wohnungsbaupolitik. Das kann helfen, wenn Verwaltung handlungsfähig bleiben soll. Es kann aber auch dazu führen, dass genau jene Konflikte verschärft werden, die in wachsenden Bezirken ohnehin zunehmen: zwischen Neubau und Bestand, zwischen Tempo und Teilhabe, zwischen Investitionsinteresse und Gemeinwohl.
Ilsekiez und Trabrennbahn Karlshorst sind die Orte, an denen sich dieser Wandel konkret beobachten lässt. Dort entscheidet sich, ob der Bezirk seine eigenen Leitplanken ernst nimmt oder ob der Begriff Beschleunigung am Ende vor allem dazu dient, politische Widerstände zu umgehen. Der eigentliche Test des Lichtenberger Kurses liegt deshalb nicht in der Zahl zusätzlicher Wohnungen, sondern in der Frage, ob unter erhöhtem Druck noch nachvollziehbar, rechtssicher und städtebaulich verantwortlich entschieden wird.
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